Zwangsversteigerung: Bank muss den beauftragten Makler selbst bezahlen

Wenn die Bank eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung verwertet, will sie ein möglichst gutes Ergebnis erzielen. Ihre gesicherte Forderung gegen den zahlungsunfähigen Darlehensnehmer soll ja möglichst vollständig ausgeglichen werden.

Erfahrungsgemäß gilt: Je mehr Interessenten an der Versteigerung teilnehmen, desto besser sind die Aussichten für ein gutes Versteigerungsergebnis. Gelegentlich kommt es sogar zu richtigen „Bietergefechten“, weil jeder Bieter die Immobilie unbedingt für sich gewinnen möchte. Was liegt dann näher, als einen Makler zu beauftragen? Der Makler hat vielleicht schon mögliche Interessenten an der Hand, er kann durch Werbemaßnahmen weitere Interessenten heranziehen und sie vor der Versteigerung über Einzelheiten der zu versteigernden Immobilie informieren.

Erhält der Meistbietende den Zuschlag, dann stellt sich die Frage, wer die Provision für den Makler trägt. Seine Tätigkeit hat ja möglicherweise zum Ergebnis beigetragen. Aber da  der Erwerb in der Zwangsversteigerung durch hoheitlichen Zuschlag erfolgt, hat der Makler – anders als bei einem notariellen Kaufvertrag – keinen Einfluss auf den Grundstückseigentümer und kann den Vertragsschluss nicht vermitteln. Regelmäßig fehlt es auch an einer Provisionsvereinbarung zwischen dem Makler und dem Meistbietenden.

Der Fall:

Hierzu hatte das OLG Hamburg einen Streitfall zu entscheiden (Urteil vom 16.06.2021, Az: 13 U 226/20): Die Bank betrieb die Zwangsversteigerung eines sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhauses. Der gerichtlich beauftragte Sachverständige hatte dessen Verkehrswert auf ca. 660.000 € geschätzt. Angesichts eigener Forderungen von ca. 885.000 € befürchtete die Bank einen Ausfall. Sie beauftragte deshalb einen Makler mit der Suche nach Interessenten. Die Bank versprach ihm eine Provision von max. knapp 50.000 € für den Fall, dass im Versteigerungstermin ein Zuschlag in Höhe ihrer Forderungen erteilt werde. Tatsächlich wurden der Verkehrswert und auch die Forderungen der Bank weit überboten: Der Zuschlag wurde auf das Meistgebot von 1.025.000 € erteilt. Die Bank glich damit ihre offenen Forderungen aus und kehrte den Übererlös an den Grundstückseigentümer aus – freilich unter Abzug der Provision von 50.000 €, die dem Makler auszahlte.

Der Grundstückseigentümer verlangte nun von der Bank die Auszahlung auch der Provision. Die Bank verteidigte sich damit, dass die Tätigkeit des Maklers auch im Interesse des Grundstückseigentümers gewesen sei – schließlich sei es dem Makler zu verdanken gewesen, dass der Verkehrswert weit überboten worden war, und dass sogar noch ein beträchtlicher Übererlös an den Grundstückseigentümer ausgezahlt werden konnte.

Mit dieser Argumentation hatte die Bank vor dem Landgericht noch Erfolg. Das OLG Hamburg sah die Sache aber anders: Eine sog. „Geschäftsführung ohne Auftrag“ liege nicht vor. Es sei nicht die Aufgabe des Grundstückseigentümers, den Gläubiger bei der Zwangsversteigerung zu unterstützen. Beauftrage die Bank von sich aus einen Makler, dann sei das ihre eigene Sache. Für die Provision müsse sie selbst aufkommen. Auch aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes ergebe sich kein Anspruch der Bank gegen den Grundstückseigentümer. Die Bank habe hier sofort nach Bekanntgabe des Verkehrswertgutachtens den Makler beauftragt, ohne abzuwarten, ob das Versteigerungsverfahren nicht auch ohne Einschaltung eines Maklers zu einem akzeptablen Ergebnis führen würde. Die Kosten für diese voreilige Beauftragung könne sie dem Grundstückseigentümer nicht in Rechnung stellen.

Fazit:

Die Verwertung von Sicherheiten ist häufig mit Kosten verbunden. Der Vollstreckungsschuldner trägt zwar die Kosten der Zwangsvollstreckung. Darlehensnehmer sollten aber genau prüfen, ob ihnen die Bank darüber hinaus weitere Aufwendungen in Rechnung gestellt hat, die die Bank eigentlich selbst tragen müsste.

Und: Die Beauftragung eines Maklers kann im Einzelfall sinnvoll sein. Bevor die Bank einen Makler einschaltet, sollte sie zuvor abwarten, ob die Versteigerung nicht auch ohne Makler zu einem akzeptablen Ergebnis führt. Kosten, die durch einen voreiligen Maklerauftrag entstehen, hat die Bank selbst zu tragen.