Mieterselbstauskunft – Was darf verlangt werden?

Immer häufiger verlangen Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags eine Selbstauskunft des potenziellen Mieters. Zwar ist der Mieter nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft abzugeben, er wird dies jedoch regelmäßig tun, da bei der Vielzahl an Interessenten die Weigerung, eine Auskunft abzugeben, regelmäßig dazu führt, dass der Vermieter einen anderen Bewerber wählt. Für den Mieter stellt sich dann jedoch die Frage, ob und wie umfassend der Vermieter überhaupt Auskunft verlangen kann und ob er die Selbstauskunft vollständig und in allen Punkten wahrheitsgemäß ausfüllen muss.

Grundsätzlich wird die Frage, ob der Vermieter bestimmte Punkte in der Selbstauskunft abfragen darf oder nicht, danach beantwortet, ob das Interesse des Vermieters an der Beantwortung schutzwürdiger ist als das Interesse des Mieters an der Wahrung seiner Privatsphäre.

Persönliche Angaben

Der Vermieter überlässt dem Mieter das Recht zum Besitz seiner Wohnung. Dieser kann den Vermieter weitgehend ausschließen. Daher hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Identität seines Mieters. Fragen zum vollständigen Namen, der aktuellen Anschrift, Telefonnummer und Geburtsdatum sind daher zulässig.

Fragen zum Arbeitgeber und Einkommen

Fragen, die direkt im Zusammenhang mit der Solvenz des potenziellen Mieters stehen, sind grundsätzlich zulässig. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der wahrheitsgemäßen Beantwortung der Fragen zur Zahlungsfähigkeit des Mieters, da die pünktliche Zahlung der vereinbarten Miete dessen Hauptvertragspflicht ist.

Der Vermieter darf nicht nur nach der Höhe des Einkommens, sondern auch nach dem Beruf und dem Arbeitgeber (LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08) und sogar nach Pfändungen des Arbeitseinkommens fragen (LG Köln WuM 1984, 297; AG Bonnm WuM 1992, 597).

Sogar dann, wenn der Mieter kein eigenes Einkommen hat und die Miete vom Sozialamt oder von Angehörigen übernommen wird, hat der Mieter bei der Selbstauskunft die Angaben zu seiner Bonität, seinem Arbeitseinkommen und der Arbeitsstelle wahrheitsgemäß anzugeben, da die Übernahme der Mietzahlungen durch Dritte nicht dieselbe Sicherheit bietet wie die Zahlung unmittelbar durch den Mieter selbst (LG Gießen, ZMR 2001, 894).

Der Vermieter darf auch danach fragen, ob die Unterstützung Dritter (insbes. Sozialamt) erforderlich ist, um die Miete aufbringen zu können (AG Frankfurt, Urteil vom 27.08.1987 – 33 C 627/87-29).

Bei Selbstständigen kann der Vermieter auch Nachweise zum Einkommen und den Vermögensverhältnissen in Form einer Bankauskunft verlangen.

Schulden

Der Vermieter kann vom Mieter auch verlangen, bestehende Schulden offenzulegen (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 06.05. 2008 – 5 U 28/08). Teilweise wird in der Rechtsprechung sogar die Auffassung vertreten, dass der Mieter vor Abschluss des Mietvertrags ungefragt darauf hinweisen muss, wenn das vorherige Mietverhältnis wegen Mietschulden gekündigt und er deshalb geräumt wurde, oder wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde (LG Bonn, Beschluss vom 16.11.2005 – 6 T 312/05 u. 6 S 226/05).

Ob eine Vermögensauskunft (SCHUFA) verlangt werden kann, ist strittig, jedoch zumindest dann zulässig, wenn sich die Auskunft auf die letzten drei Jahre beschränkt (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 28.12.2006 – 7 T 10477/06). Jedoch ist zu bedenken, dass ohne die Vorlage der geforderten Vermögensauskunft die Wohnung meist an einen anderen Interessenten vergeben wird.

Fragen zum Einkommen Angehöriger

Fragen nach dem Einkommen Angehöriger sind grundsätzlich nicht zulässig.

Dies gilt jedoch nicht für Mitmieter oder Bürgen. Für diese Personen darf der Vermieter berechtigterweise nach den Einkommensverhältnissen fragen.

Zeugnis des früheren Vermieters

Die Frage nach Referenzen aus früheren Mietverhältnissen ist aus der vorgenannten Argumentation ebenfalls zulässig.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Häufig verlangen Vermieter, dass der Mieter eine Bescheinigung des früheren Vermieters vorlegt, dass keine Mietschulden mehr aus dem früheren Mietverhältnis mehr bestehen. Eine solche Bescheinigung wird der vorherige Vermieter jedoch kaum, besonders nicht in der erforderlichen Kürze der Zeit, abgeben. Eine solche Bescheinigung stellt für den Vorvermieter ein negatives Schuldanerkenntnis dar, die dem Mieter ausdrücklich bescheinigt, dass keinerlei finanzielle Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Der frühere Vermieter verliert mit einer solchen Bestätigung Forderungen, die naturgemäß oftmals erst Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen, wie beispielsweise Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen.

Der Mieter hat gegen seinen früheren Vermieter daher auch keinen Anspruch auf die Erteilung einer solchen Bescheinigung (BGH Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 238/08, NZM 2009, 853).

TIPP: Lassen Sie sich vom früheren Vermieter tatsächlich geleistete Zahlungen quittieren und legen Sie dem neuen Vermieter die Quittung anstelle der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vor. Hieraus kann der neue Vermieter erkennen, dass Sie die laufenden Mieten und Nebenkosten regelmäßig bezahlt haben. Die Quittierung der geleisteten Zahlungen hat für den Vorvermieter nicht den Nachteil eines negativen Schuldanerkenntnisses.

Familienstand, Schwangerschaft, Kinderwunsch

Fragen des Vermieters nach dem Familienstand, einer bestehenden Schwangerschaft oder nach Kinderwunsch sind grundsätzlich unzulässig.

Es wird häufig argumentiert, dass diese Informationen für den Vermieter von Bedeutung seien und beantwortet werden müssen. Dem ist nicht so. Das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre überwiegt. Darüber hinaus kann der Vermieter den Zuzug eines Ehe- oder eingetragenen Lebenspartners und der Kinder des Mieters nicht verhindern, sofern keine Überbelegung eintritt. Eine Überbelegung wird bei regulären Wohnraummietverhältnissen in der Regel aber erst bei mehr als einem Erwachsenen oder zwei Kindern pro 12 qm angenommen, was in der Praxis eher selten vorkommt. Zumeist wird zur Vermeidung einer Überbelegung jedoch die Frage danach, von wie vielen Personen die Wohnung genutzt werden soll, als zulässig erachtet.

Mitnutzung Dritter

Sofern die Wohnung Dritten zur Verfügung gestellt werden soll, die nicht namentlich im Mietvertrag aufgeführt werden und auch nicht zum berechtigten Familienkreis gehören, sind diese Personen dem Vermieter zu melden. Daher muss der Zuzug, sofern bereits bei der Anmietung absehbar, vor Vertragsschluss in der Selbstauskunft angegeben werden.

Haustiere

Der Vermieter darf nach Haustieren oder einer zukünftig beabsichtigten Haustierhaltung fragen. Da auch bei Kleintieren, die grundsätzlich nicht genehmigungsbedürftig sind, im laufenden Mietverhältnis Konflikte entstehen können, oftmals mit Nachbarn wegen vermeintlicher Geräusch- und Geruchsbelästigungen oder Allergien, empfiehlt es sich jedoch für den Mieter, auch die Kleintierhaltung anzugeben und so möglichen Problemen vorzubeugen.

Der Vermieter kann bei einer Falschbeantwortung der Haustierfrage zwar nicht außerordentlich fristlos kündigen oder den Mietvertrag anfechten, jedoch hat er die Möglichkeit, den Mieter abzumahnen und zu fordern, dass das Haustier aus der Wohnung verbracht wird (LG Berlin, ZMR 1999, 28).

Gewerbenutzung

Will der Mieter bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags die Wohnung zusätzlich für sein Gewerbe oder seine freiberufliche Tätigkeit nutzen, so muss er dies dem Vermieter anzeigen, da die Nutzung grundsätzlich genehmigungspflichtig ist. Daher kann der Vermieter bereits in der Selbstauskunft nach einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung fragen.

Zwar kann der Mieter einen Anspruch auf die Genehmigung haben, wenn die Tätigkeit von außen nicht erkennbar und nicht wahrnehmbar ist und somit Beeinträchtigungen der anderen Hausbewohner nicht anzunehmen sind, jedoch ist die Beurteilung, ob die Nutzung genehmigungsfähig ist, einzelfallabhängig. Der Vermieter kann im Zweifelsfall vom Vermieter die Unterlassung verlangen.

Krankheiten, Behinderungen

Die Frage hiernach ist unzulässig. Der Mieter, der aufgrund von Krankheiten oder Behinderungen besondere Anforderungen an die Beschaffenheit der Wohnung stellt, wird dies bereits im eigenen Interesse bei der Anmietung mitteilen. Der Vermieter hat daher kein schutzwürdiges Interesse an der Information.

Vorstrafen

Die Frage nach Vorstrafen ist in der Regel unzulässig (AG Rendsburg, Urteil vom 05. Juli 1990 – 3 C 241/90). Hiervon ist jedoch eine Ausnahme zu machen, wenn die Vorstrafe im Zusammenhang mit einem früheren Mietverhältnis besteht oder wegen einer Vorstrafe in Bezug auf die Wohnverhältnisse besondere Auflagen zu beachten sind.

Mitgliedschaft in einem Mieterverein

Die Frage nach der Mitgliedschaft in einem Mieterverein ist unzulässig.

Rauchgewohnheiten

Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch i. S. d. § 538 BGB (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07). Die Frage danach ist daher unzulässig.

Weitere unzulässige Fragen

Frage nach sexuellen Neigungen, Hobbies, Musikgeschmack, Rasse oder Hautfarbe sind ebenfalls unzulässig.

Was riskiere ich bei einer Falschbeantwortung der Mieterselbstauskunft?

Die Falschbeantwortung zulässiger Fragen kann unter Umständen gravierende Folgen haben. Der Vermieter kann den Vertrag schlimmstenfalls wegen arglistiger Täuschung anfechten oder kündigen (LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08), insbesondere bei falschen Angaben zur Bonität. Darüber hinaus kann er vom Mieter Schadensersatz verlangen.

Dies gilt selbstverständlich nicht für die Falschbeantwortung eindeutig unzulässiger Fragen.