Mietminderung bei Wasser im Keller

Anlässlich der aktuellen Wetterlage stellt sich für viele Mieter und Vermieter die Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen eine Mietminderung wegen nassen oder feuchten Kellerräumen rechtmäßig erfolgt ist oder erfolgen kann.

Eine Voraussetzung sowohl für eine Mietminderung, ebenso wie für einen Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter stellt das Vorliegen eines Mangels dar.

Ein Schadensersatzanspruch steht dem Mieter gegen den Vermieter jedenfalls dann nicht zu, wenn das Wasser infolge von „höherer Gewalt“, also beispielsweise aufgrund von Hochwasser oder starkem Regen in die Kellerräume eingedrungen ist. Hierbei ist auch unerheblich, welchen Weg sich das Wasser hierfür bahnte.

Um feststellen zu können, ob es sich bei der Kellerfeuchtigkeit tatsächlich um einen Mangel handelt, der eine Mietminderung nach sich zieht, ist auch das jeweilige Haus zu betrachten. So wurde bereits entschieden, dass bei Bauten aus der Nachkriegszeit nicht damit gerechnet werden darf, dass die Kellerräume stets trocken sind und bei starkem Regen keine Feuchtigkeit auftreten wird. Denn es ist allgemein bekannt, dass derartige Wohnanlagen unter Zeitdruck und mit Baustoffen von nicht allzu hoher Qualität errichtet wurden. Ganz anders hingegen sieht es bei einem Neubau aus. Bei einem solchen dürfen sich die Mieter darauf verlassen, dass die Kellerräume trocken sind. So sieht es jedenfalls das AG Gera (Urteil vom 29.10.2001 – Az.: 4 C 775/01).

Sofern ein entsprechender Mangel besteht und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in nicht nur unerheblicher Weise gemindert ist, ist der Mieter nur zur Zahlung desjenigen Teils der Miete verpflichtet, der nicht der Minderung unterliegt. Auf den Minderungsbetrag hat der Vermieter also schon gar keinen Anspruch, solange die Tauglichkeit nicht besteht.

Bitte überstürzten Sie jedoch nichts und behalten ohne Weiteres die Miete bzw. einen Teil der Miete ein. Denn sollte sich die Mietminderung nachträglich als unberechtigt herausstellen, kann dies im schlimmsten Fall dazu führen, dass Ihrem Vermieter das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses zusteht. Diesem Risiko können Sie dadurch vorbeugen, dass Sie denjenigen Teil des Mietzinses, der Ihrer Ansicht nach gemindert werden darf, unter Vorbehalt bezahlen.

Um keine unberechtigte Mietminderungen durchzuführen, empfehle ich Ihnen, sich vor dem Einbehalten eines Teils der Miete oder gar des gesamten Mietzinses von einem Anwalt für Mietrecht beraten zu lassen, denn jeder Einzelfall ist anders und erfordert eine genaue Prüfung aller Umstände. Aus diesem Grund weise ich darauf hin, dass Vorstehendes eine anwaltliche Beratung nicht ersetzt und keine Gewähr für die Richtigkeit übernommen wird.