Mietminderung: In diesen 11 Fällen darf Ihr Mieter nicht mindern, trotz Mängel!

Viele Mietminderungen sind unbegründet. Deshalb sollten Sie genau prüfen, welchen Mietmangel ihr Mieter geltend macht und ob einer der folgenden Fällen vorliegt, wonach er nicht berechtigt ist, die Miete zu mindern.

1. Geringfügige, belanglose Mängel

Im Gesetzes ist ausdrücklich geregelt, dass der Mieter nur wegen eines erheblichen Mangels mindern darf. Erforderlich ist eine „spürbare“ Beeinträchtigung des Mieters in der Nutzung seiner Wohnung. Rein optische Mängel, zum Beispiel durch einen verwitterten Außenanstrich der Fenster, ohne eine Gebrauchsbeeinträchtigung, ist kein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt. Auch ein feuchter Altbaukeller ist kein Mietmangel.

2. Nicht mitgeteilte Mängel

Der Mieter muss sie über jeden Mangel informieren und ihnen damit Gelegenheit geben, diesen Mangel zu beseitigen. Diese Anzeigenpflicht ist eine der wichtigsten Pflichten des Mieters gemäß § 536 c Abs. 1 BGB. Unterlässt der Mieter die Anzeige, darf er nicht mindern und er macht sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig.

 3. Mängel, die der Mieter tolerieren muss

Einige Mängel muss der Mieter sogar tolerieren. Baby- und Kindergeschrei berechtigen nicht zu Mietminderung. Sie sind sozial üblich und deshalb vom Mieter auch zur Nachtzeit hinzunehmen. Auch der Betrieb eines Staubsaugers zur Mittagszeit oder übliche Geräusche durch Öffnen und Schließen von Fenstern und Türen sind sozial adäquat. Klavierspielen außerhalb der Ruhezeiten in einer Wohnung ist von den übrigen Hausbewohnern ebenso hinzunehmen.

4. Bekannte Mängel bei Vertragsschluss

Eine Minderung scheidet aus wegen Mängeln, die bereits bei Vertragsschluss dem Mieter bekannt waren. (§ 536 b BGB). Auf solche Mängel, die bei Vertragsschluss offensichtlich waren, fallen darunter, zum Beispiel, wenn die Wohnung sich direkt neben einer Bahnlinie oder einer stark befahrenen Straße befindet und der Mieter nachträglich wegen Lärm mindern möchte. Hat sich jedoch der Mieter das Minderungsrecht wegen eines solchen Mangels im Mietvertrag vorbehalten, darf er später mindern.

Achtung: Sie sollten alle vorhandenen Mängel im Mietvertrag festhalten. Viele Vermieter neigen dazu, bestehende Mängel zu verschweigen und nicht im Übergabeprotokoll aufzunehmen. Das ist falsch! Wenn im Übergabeprotokoll keine Mängel sind, bedeutet das, dass diese Mängel waren bei Vertragsabschluss nicht vorhanden und der Mieter kann mindern. Wenn Sie aber auf diese Mängel hinweisen und im Übergabeprotokoll ausführlich beschreiben, kann der Mieter später deswegen keine Mietminderung geltend machen.

5. Geduldete Mängel

Liegt ein Mangel vor, aber der Mieter erklärt ausdrücklich, sich daran nicht zu stören, dann darf er keine Mietminderung geltend machen. Das gilt ebenso, wenn der Mieter einen Mangel anzeigt, aber dennoch die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter bezahlt. Eine rückwirkende Mietminderung ist nur dann möglich, wenn der Mieter die Miete ausdrücklich unter Vorbehalt weiter zahlt. Gibt der Mieter jedoch zu erkennen, dass ihn der Mangel nicht stört, kann er weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft mindern.

6. Selbstverschuldete Mängel 

Hat der Mieter den Mangel selbst verschuldet, darf er nicht mindern. Beispiel: Schimmelbildung durch unzureichende Heizung und/ oder Lüftung der Wohnung. Wurde der Schimmel durch ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters verursacht, darf er nicht mindern. Ob der Mieter irrig glaubt, er habe den Mangel nicht selbst verschuldet, ist nicht erheblich. (BGH-Urteil vom 11.7.2012, Aktenzeichen VIII ZR 138/11). Oder: Mieter zahlt seine Stromrechnung nicht und mindert die Miete, weil kein Strom vorhanden ist. Oder: Mieter beschädigt z. B. das Waschbecken und mindert deswegen die Miete.

7. Mangelbeseitigung verhindert

Hat der Mieter den Handwerkertermin mehrmals vergessen oder zeigt er keine Kooperationsbereitschaft, darf er nicht mindern. Ist der Mieter möglicherweise der Ansicht, dass der Handwerker für die Mangelbeseitigung nicht geeignet ist, dann darf er ebenso wenig mindern. Wie der Mangel beseitigt wird, ist Sache des Vermieters und nicht des Mieters. Der Mieter kann dem Vermieter nicht vorschreiben, wen er beauftragen soll etc.

8. Neue Mängel nach Beendigung des Mietvertrages

Wenn das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde und der Mieter trotzdem nicht auszieht, dann schuldete er ihnen eine Nutzungsentschädigung. Taucht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein neuer Mietmangel auf, darf er nicht mindern. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Minderung bereits vor Beendigung des Mietvertrages zu Recht geltend gemacht wurde und der Mangel nach Beendigung immer noch fortbesteht.

9. Mängel an geliehenen Sachen

Beispiel Einbauküche: wurde die Wohnung samt Küche vermietet, kann der Mieter mindern, wenn etwa der Backofen oder der Kühlschrank kaputtgeht. Wurde aber über die Küche ein gesonderter Leihvertrag abgeschlossen, dann kann der Mieter deswegen nicht mindern. 

10. Energetische Modernisierung

Dieser Fall ist gesetzlich geregelt in § 536 Absatz 1a BGB: Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB dient. Möchten Sie die Heizung erneuern oder eine Wärmedämmung an der Fassade anbringen, das Dach isolieren, neue Isolierglasfenster einbauen, dann handelt es sich um eine energetische Modernisierung. Diese Baumaßnahmen sind privilegiert, weil sie der nachhaltigen Einsparung von Energie dienen. In diesem Fall darf der Mieter trotz Lärm, Schmutz etc. die Miete nicht mindern, zumindest nicht in den ersten 3 Monaten.

11. Reparaturvorschuss 

Haben Sie Ihrem Mieter einen Kostenvorschuss bezahlt, damit er einen Mangel der Mietwohnung selbst beseitigt, muss er dieser Pflicht alsbald nachkommen. Beseitigt er den Mangel trotz Vorschusses nicht, darf er wegen des Mangels nicht mehr die Miete mindern (BGH, Beschluss vom 22.4.2015, AZ XII ZR 97/13)