Mietminderung bei Wasserschaden: Wann dürfen Mieter Geld zurückbehalten?

Ein Wasserschaden kann schneller passieren als gedacht, z. B. wenn die Fenster oder Türen der Wohnung undicht sind, ein Wasserrohr geplatzt ist oder beim Nachbar die Waschmaschine ausgelaufen ist. Doch wer muss für die Kosten aufkommen? Was ist im Ernstfall zu tun? 

Die wichtigsten Fakten

• Mieter sollten bei einem Wasserschaden immer (und sofort) den Vermieter informieren 

• Für die Mietminderung ist die Frage entscheidend, wer den Wasserschaden verursacht hat 

• Hat der Mieter den Wasserschaden selbst verursacht, kann er nicht die Miete mindern 

• Entsteht der Wasserschaden durch Dritte, z. B. durch einen Nachbarn, darf die Miete unter Umständen gemindert werden. 

Mietminderung bei Wasserschaden – ist das erlaubt?

Im Falle eines Wasserschadens ist eine Mietminderung zulässig, auch wenn der Vermieter den Wasserschaden nicht selbst verschuldet hat. Denn als Vermieter ist man verpflichtet, den mangelfreien Gebrauch der Mietwohnung zu gewährleisten. Grundlage bildet § 536 BGB, wonach es bei der Bemessungsgrundlage auf die Bruttomiete einschließlich der Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten ankommt. 

Anteilige Mietminderung bei Wasserschaden

Während der Schaden behoben wird und die Nutzung der Wohnung noch eingeschränkt ist, können gemäß § 536 BGB Mieter entsprechend der Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung die Miete mindern. Dabei muss es sich allerdings um einen erheblichen Mangel der Wohnung handeln. Die Mietminderung muss dem Vermieter angezeigt werden und richtet sich nach der konkreten Einschränkung der Wohnungsnutzung. 

Dennoch gilt: Je höher die Beeinträchtigung, desto höher kann die Minderung ausfallen. Ist die Wohnung völlig unbewohnbar, so kann die Miete dementsprechend um 100 Prozent gemindert werden. Dabei sollten sich Mieter immer juristischen Rat einholen. Denn wer ohne hinreichende Begründung Mietzahlungen zurückhält, gerät in Zahlungsverzug, der bis zur außerordentlichen Kündigung führen kann. 

Achtung: Eine Mietminderung kann auch dann beansprucht werden, wenn die Kosten für die Unterbringung in einem Hotel oder einer Pension vom Vermieter übernommen worden sind. Ersatz für Unterbringungskosten können Vermieter wiederum von ihrer Gebäudeversicherung verlangen. Die ihnen durch die Minderung entgangene Miete müssen sie allerdings selbst tragen. 

Wie sollten Mieter bei einem Wasserschaden vorgehen?

Schnelles Handeln ist bei einem Wasserschaden unabdingbar, vor allem, um größere Schäden zu vermeiden. Informieren Sie umgehend – am besten telefonisch und schriftlich – den Vermieter und dokumentieren Sie als Mieter den Schaden, z. B. durch Fotos. Dazu sind gegebenenfalls auch Zeugenaussagen empfehlenswert. Sind Gegenstände beschädigt worden, sollte darüber eine Liste geführt werden, die alle wesentlichen Angaben zum Gegenstand enthält (Erwerbsdatum, Kaufpreis etc.). Der Wasserschaden muss unverzüglich dem Versicherer gemeldet werden, so sehen es die Versicherungsbedingungen vor. Trat der Schaden in Ihrer Wohnung auf, sollten Sie ebenfalls sofort Ihre Nachbarn informieren, damit auch die Nachbarn entsprechende Vorkehrungen treffen können. Die Minderung der Miete können Sie unmittelbar danach geltend machen, sofern Sie eine hinreichende Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung feststellen. 

Doch oftmals lassen sich Schäden zunächst nicht feststellen, weil Rohre hinter der Wand oder unter dem Boden liegen und die Folgen erst später offensichtlich werden, wenn bereits weitere Schäden am Gebäude entstanden sind (sog. Weiterfresserschäden). Bei verdeckten Wasser- und Heizungsrohren wird der Schaden erst bemerkt, wenn sich Feuchtigkeitsflecken an Wand oder Decke gebildet haben. Die genaue Stelle, an der das Rohr gebrochen ist, lässt sich dann in einigen Fällen sogar nur durch einen Spezialisten und mit Einsatz einer Infrarot-Kamera feststellen.  

Der Bundesgerichtshof hat dazu klargestellt: Der Gebäudeeigentümer ist erst zur Anzeige des Schadens verpflichtet, wenn er positive Kenntnis vom Schadensfall hat. Erst wenn der Vermieter weiß, dass ein Wasserrohr undicht ist oder ein Leck hat, aus dem Wasser austritt, und es sich definitiv nicht um einen Durchfeuchtungsschaden handelt, der auf anderen Ursachen beruhen kann, muss er die Versicherung von dem Schaden in Kenntnis setzen und vor Veränderungen an der Schadensstelle mit ihr Rücksprache halten (BGH, Az.: IV ZR 227/06). 

Wasserschaden: Wer muss für die Kosten aufkommen?

Hier kommt es darauf an, wer den Wasserschaden verursacht hat. Gebäudeschäden sind von Vermieterseite aus meist über eine Gebäudeversicherung abgesichert. Darüber hinaus kann man als Mieter seine Wohnungsgegenstände über eine Hausratversicherung für den Fall eines Leitungswasserschadens versichern. Ob und welche Versicherung die Schäden erstattet, hängt davon ab, wer den Wasserschaden verursacht hat.  

Zunächst muss jedoch der Vermieter für die Kosten der Beseitigung aufkommen, damit der vertragsgemäße Zustand der Wohnung wiederhergestellt wird. Hat ein Nachbar den Schaden verursacht und Sie als Mitmieter leiden darunter, kann sich der Vermieter von diesem Nachbarn die Kosten zurückholen. 

Haben Sie als Mieter den Wasserschaden verursacht, z. B. wenn der Schlauch der Waschmaschine geplatzt ist, müssen Sie für die Kosten aufkommen. Wasserschäden durch geplatzte Rohre und Leitungen hat der Mieter selbstverständlich nicht zu verantworten. 

Achtung: Sind der Schaden und alle seine Folgen beseitigt, entfällt auch die Minderung des Mietzinses. Nehmen Sie weiterhin reduzierte Mietzahlungen vor, geraten Sie in Verzug. 

Mietminderung: Weitere Ansprüche nach Wasserschaden

Durch den Wasserschaden können auch weitere Probleme auftreten, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Hierzu zählen vor allem Schimmelbildung, Baulärm, Ausfall oder Probleme mit der Heizung und der Warmwasserversorgung bzw. wenn die Wohnung nicht oder nur bestimmte Räumlichkeiten genutzt werden können. 

In vielen Fällen können Wasserschäden nur mithilfe eines Trockengerätes restlos behoben werden, das dann rund um die Uhr und über mehrere Wochen im Dauerbetrieb ist. Um nicht auf den Kosten für diese Stromfresser sitzenzubleiben, sollte man sich den Zählerstand notieren. Die meisten Geräte sind mit einem Zähler ausgestattet. Oder man schließt das Gerät an einen separaten Stromzähler, um den genauen Verbrauch zu ermitteln. Tipp: Kommt ein Trockengerät zum Einsatz, sollte man unbedingt auch den Energieversorger informieren, damit man nicht aufgrund des erhöhten Stromverbrauchs höhere Vorauszahlungen leisten muss. Die Stromkosten muss der Vermieter übernehmen, sofern der Mieter nicht selbst den Wasserschaden verursacht hat.