Mietrecht – vertragsgemäßer Gebrauch oder nicht?

Was gehört zum sog. vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung und wo beginnt die Grenze zur Beschädigung? Hier gibt es häufig Streitfragen.

Grundsätzlich kann der Mieter in seiner Wohnung machen was er will, aber er sollte dies mit Umsicht tun. Die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung und die damit einhergehende Abnutzung der Mietsache ist mit der Miete abgegolten.

Spuren im Parkett oder Laminat

Die Abnutzung des Fußbodens, egal ob Teppich, Parkett oder Laminat, ist normaler Mietgebrauch. Auf den Laufwegen in der Wohnung entstehen Spuren, Möbel hinterlassen Abdrücke, Stühle Kratzer. So hat das AG Frankfurt a. M. entschieden, dass oberflächliche Kratzer im Alltag unvermeidlich seien, auch kleine Kerben ließen sich nicht vermeiden (AZ.: 33 C 710/14). 

Das gleiche Gericht (AZ.: 33 C 3259/10) hat sogar entschieden, dass das Tragen von Straßenschuhen in der Wohnung zum Wohnalltag gehöre. Das OLG Düsseldorf (AZ.: 10 U 46/03) hat entschieden, dass im Eingangsbereich der Wohnung vermehrt auftretende Kratzer von Schuhen eine vertragsgemäße Abnutzung seien. Was über den üblichen Gebrauch hinausgeht, sind Rotweinflecken, Brandlöcher oder Kratzer durch Tierhaltung (LG Dortmund, AZ.: 21 S 110/96).

Laminat oder Teppich nach 10 Jahren abgewohnt

Ein Vermieter darf nach dem Auszug nicht verlangen, dass das abgewohnte Laminat entfernt und erneuert wird. Auch wenn im Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, dass nach dem Auszug aus der Mietwohnung der zu Beginn des Mietverhältnisses übergebene Zustand hergestellt sein muss, gilt dies regelmäßig nicht für den Fußbodenbelag. Ein abgewohnter Teppich- oder Laminatboden ist durch einen neuen Bodenbelag vom Vermieter zu ersetzen. 

Bei einem Laminat- oder Teppichboden von durchschnittlicher Qualität nimmt man eine Lebensdauer von 10 Jahren an (AG Steinfurt, AZ.: 4 C 168/05). Für Parkett können zwischen ca. 40 Jahre angenommen werden, da es bis zur kompletten Erneuerung mehrfach abgeschliffen und versiegelt werden kann. Eine Neuversiegelung hat eine ungefähre Nutzungsdauer von 10 bis 12 Jahren.

Keine Parkettversiegelungspflicht

Hat ein Vermieter eine Klausel verwendet, die dem Mieter die Pflicht zur Parkettversiegelung für den Fall auferlegt, dass die Übertragung dieser Pflicht irgendwann zulässig sein würde, ist diese unwirksam. Eine solche oder andere salvatorischen Klauseln, die die Änderung der Rechtslage in Zukunft regeln oder berücksichtigen sollen, sind laut BGH in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nicht zulässig (BGHm VIII ZR 137/12).

Kein Gewerbe mit Außenwirkung

Der Mieter darf lediglich ein sogenanntes Homeoffice in der Wohnung betreiben. Publikumsverkehr, welcher über die normale Wohnnutzung hinausgeht, ist unzulässig.

Rauchen ist grundsätzlich erlaubt

Jedoch ist Rauchen ein Grenzfall. Grundsätzlich ist Rauchen erlaubt. Andere Mieter dürfen jedoch nicht gestört werden (z. B. Rauchen auf dem Balkon). Ist der Teppich oder andere Gegenstände verqualmt und stinkt derart, dass die Weitervermietung unmöglich oder erheblich erschwert ist, ist der Mieter schadensersatzpflichtig (AG Magdeburg, AZ.: 17 C 3320/09). Entscheidend ist hier der Einzelfall.

Dübellöcher in Fliesen

Hier kommt es besonders auf den Einzelfall an. Selbst 30 Löcher können noch im Rahmen liegen. Hier sollten sich Vermieter und Mieter ins Einvernehmen setzen, insbesondere um keine Wasserleitungen u. a. zu beschädigen. Ist es möglich etwas durch ankleben zu befestigen und der Mieter tut dies nicht, kann er sich schadensersatzpflichtig machen (AG Münster, AZ.: 28 C 3053/07).

Schönheitsreparaturen

Abnutzung durch vertragsgemäße Nutzung ist grundsätzlich nicht durch sog. Schönheitsreparaturen umfaßt. Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gemäß §§ 535, Abs. 1, 538 BGB umfasst. Diese werden aber regelmäßig auf den Mieter abgewälzt.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.