Mietvertrag Klauseln zu Schönheitsreparaturen – Kosten für den Vermieter?

Der BGH hat sich in den vergangenen Jahren intensiv mit der Wirksamkeit mietvertraglicher Standardregelungen - allgemeine Geschäftsbedingungen  - befaßt, mit welchen die eigentlich nach dem Gesetz dem Vermieter obliegende Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparatuen auf den Mieter abgewälzt werden sollen.

 Die Feststellung der Unwirksamkeit der Verpflichtung de Mieters  zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem sog. "starren Fristenplan" - unabhängig vom Zustand der Wohnung - ist eine der bekanntesten Entscheidungen  gewesen.

 Erweitert wurde diese Rechtssprechung zu Fällen, in denen der Vermieter dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben hat und eine Schönheitsreparaturklausel zulasten des Mieters vereinbart wurde.

(BGH Urteile vom 18.03.2015; VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13)

Entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach auch bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden konnten, kam der BGH nunmehr  zu dem Ergebnis, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturverplichtung auf den Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unwirksam ist, da der Mieter unangemessen benachteiligt werden würde. Er wäre in diesen Fällen zu der Beseitigung von Gebrauchs- oder Abnutzungsspuren verpflichtet, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden und damit nicht von ihm herbeigeführt worden sind. Der Mieter dürfe aber nur mit Renovierungsarbeiten belastet werden, die durch die seine eigene Nutzung erforderlich geworden sind.

 Einer Unwirksamkeit einer derartigen Klausel kann der Vermieter nur dadurch entgehen, dass er dem Mieter einen angemessenen (!) Ausgleich für die Übergabe einer unrenovierten Wohnung bei gleichzeitiger Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen gewährt. Dieser Ausgleich kann z.B. in einem Mietnachlass für die ersten Monate des Mietverhältnisses bestehen, muss sich  aber betragsmäßig an den Kosten der fiktiven Schönheitsreparaturen z.Z. der Übergabe der Wohnung orientieren.

Schließlich hat der BGH sich auch nochmals zu den sog. "Quotenabgeltungsklauseln" geäußert : 

Quotenabgeltungsklauseln sollten den Mieter zu einer anteiligen finanziellen Beteiligung an künftigen Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn und soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses ein konkreter  Renovierungsbedarf noch nicht besteht.

Unabhängig von der Übergabe einer renovierten oder unrenovierten Wohnung zu Mietbeginn benachteiligen die sog. Quotenabgeltungsklauseln nach jetziger Auffassung des BGH den Mieter unangemessen, da für diesen bei Abschluss des Mietvertrages nicht erkennbar sei, welcher Kostenanteil auf ihn entfalle. Eine Orientierung an "starren Fristen" sei aus den grundsätzlichen Erwägungen zu deren  Unzulässigkeit nicht möglich. Auch eine  - vom BGH zwischenzeitlich für zulässig erachtete - Bezugnahme auf den Zeitpunkt eines voraussichtlichen Renovierungsbedarfes bei hypothetischer Fortsetzung des Mietverhältnisses stelle letztlich eine unangessene Benachteiligung des Mieters dar, da  ein so zu berechnender Kostenanteil nicht hinreichend verläßlich, klar und eindeutig vorhersehbar ermittelt werden könne.

Auf den ersten Blick scheinen mit dieser Entscheidung des BGH die Quotenklauseln der Vergangenheit anzugehören. Ob es der Praxis gelingt, hierzu wirksame Ersatzregelungen zu entwickeln, bleibt abzuwarten.  Bei allen Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gilt weiterhin : In der Praxis sind derart viele verschiedene Formulierungen von Klausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen und auch Quotenklauseln anzutreffen, dass eine rechtsichere Aussage über deren Wirksamkeit in Anbetracht der differenzierten Rechtssprechung des BGH nur im Rahmen einer Einzelfallprüfung durch einen mit der Materie vertrauten Experten herbeigeführt werden kann.

Die Entwicklung dieser Rechtssprechung nähert sich nun dem "Höhepunkt" :

In der konsequenten Folge der Unwirksamkeit der vertraglichen Regelungen zu Lasten des Mieters müßte dann wieder die gesetzliche Regelung gelten. Nach dieser ist der Vermieter zum Erhalt und damit zur Vornahme oder zumindest zur Kostentragung der regelmäßig notwendig werdenden Schönheitsreparaturen verpflchtet.

Dem BGH liegen nun zwei Verfahren zur Entscheidung vor, in denn Mieter aufgrund unwirksamer Vertragsklauseln den Vermieter auf Kostenvorschuss für fällige Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen. Die Entscheidungen des BGH haben gerade für die großen Vermietergesellschaften weitreichende Folgen, drohen hier doch erhebliche zusätzliche Kosten insbesondere im Rahmen von Altverträgen, die regelmäßig unwirksame Klauseln aufweisen.

Aber auch für jeden einzelnen Mieter geht es um Bedeutendes:  Unter Umständen eröffnet sich eine Möglichkeit, sich seine Wohnung regelmäßig auf Kosten des Vermieters aufhübschen zu lasssen.

Der BGH hat seine Entscheidungen für Anfang Juli 2020 angekündigt. Dieser Beitrag wird dann ergänzt!