Missachtung des Vorkaufsrechts des Mieters kann für Vermieter teuer werden

Gemäß § 577 BGB steht einem Mieter von Wohnraum, an dem nach Beginn des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet worden ist, also beispielsweise bei Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen, ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.

Dies bedeutet, dass der Vermieter die Mieter der Wohnung über den Inhalt eines beabsichtigten Kaufvertrages informieren und ihn auf sein Vorkaufsrecht hinweisen muss.

Falls dies unterbleibt, stellt sich die Frage, welche Ansprüche der Mieter ggf. hieraus herleiten kann.

Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter im Jahr 2011 ein Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt und das Objekt insgesamt an einen Erwerber bei 1,3 Mio. € verkauft hatte.

Der Erwerber wurde dann am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wobei die Mieterin weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ihr Vorkaufsrecht hingewiesen worden war.

Einige Monate später bot der Erwerber der klagenden Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250,00 € zum Kauf an.

Die Mieterin macht nunmehr gegenüber dem ursprünglichen Vermieter Schadensersatz geltend, der sich wie folgt begründet:

Bei Ausübung des Vorkaufsrechts zum Zeitpunkt des ersten Verkaufes hätte der Verkaufspreis für die Wohnung anteilig 186.571,00 € betragen, der Wert der Wohnung beläuft sich nunmehr auf 266.250,00 €, so dass die Mieterin bei damaliger Unterrichtung über Vorkaufsrecht die Wohnung hätte erwerben und nunmehr mit einem Gewinn von 79.428,75 € veräußern können bzw. ihre Wohnung eine derartige Wertsteigerung erzielt hätte.

In 1. Instanz vor dem Amtsgericht sowie in der Berufung vor dem Landgericht wurde die Schadensersatzklage der Mieterin abgewiesen.

Der BGH hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben mit der Begründung, der Mieterin könne in jenem Fall durchaus ein Schadensersatzanspruch aufgrund der Missachtung seines Vorkaufsrechtes zustehen.

Die Sache wurde vom BGH an das Berufungsgericht zur Treffung weiterer Feststellungen zurückverwiesen.

Quelle: BGH Urteil vom 21.01.2015, Aktenzeichen VIII ZR 51/14