Negativzinsen in der Immobilienfinanzierung – Risiko statt Sicherung

Gewerbliche Immobiliengesellschaften, die Zinsänderungsrisiken über Zinsswapgeschäfte absichern wollten, sehen sich aufgrund der Negativzinsphase plötzlich mit einem unbegrenzten Zinsänderungsrisiko konfrontiert.

Wer für eine langjährige, planungssichere, gewerbliche Immobilienfinanzierung bei einer Bank ein festverzinsliches Darlehen aufnehmen will, macht oft die Erfahrung, dass Banken langlaufende Festzinsdarlehen nicht mehr anbieten. Angeboten werden vielmehr seit einigen Jahren sog. „synthetische Festzinsdarlehen“, also der Versuch, ein festverzinsliches Darlehen aus einem variabel verzinsten Darlehen und einem Zinsswap (Payer-Swap) nachzubauen. Diese Konstruktion bereitete bislang wenig Probleme. Dies hat sich massiv geändert.

Infolge der Staatsschuldenkrise hat die EZB die Leitzinsen immer weiter gesenkt – mit Auswirkungen auf das allgemeine Zinsniveau. Der 3-Monats-Euribor, auf welchem die Verzinsung variabel verzinster Darlehen meist aufbaut, ist seit dem 21.04.2015 kontinuierlich negativ. Aktuell (Stand: 25.01.2017) liegt der 3-Monats-Euribor bei -0,328 % p. a. Ein Ende dieser Situation ist nicht absehbar.

Die Auswirkungen bekommt der Darlehensnehmer im Alltag zu spüren

Banken berechnen aus Payer-Swaps aufgrund vielfach bestehender Klauseln im Vertrag plötzlich variable negative Zinsen. Der Swapkunde muss also nicht nur den Festzins, sondern zusätzlich auch noch den Negativzins, als absolute Zahl ausgedrückt, an die Bank zahlen.

Umgekehrt zahlen die Banken keine variablen Zinsen an den Kunden aus dem Darlehen. Teilweise begnügen sich darlehensgebende Banken noch nicht einmal damit, ihrerseits keine Zinsen zu zahlen, sondern fordern darüber hinaus sogar mindestens ihre Kreditmarge vom Darlehensnehmer.

Somit fallen die Zinszahlungen aus dem variabel verzinsten Darlehen und aus dem Payer-Swap auseinander.

Der Payer-Swap ist nicht zur Zins- und Kalkulationssicherung geeignet

Hier stellt sich die Frage nach einer Fehlberatung. Ein betroffener Kunde sollte also aufklären, wie es zu einem derartigen, nicht konnexen Swap kam.

Achtung ist zudem geboten, da Banken aktuell versuchen, nachträglich von Kunden die Zustimmung zu Vertragsänderungen zu erlangen. Hierzu besteht grundsätzlich kein Anlass. Wenn die Bank mit einem Floor eine für sich günstige Vertragsänderung herbeiführen will, hat sie grundsätzlich diesen wirtschaftlichen Wert – beispielsweise durch eine Verringerung der Kreditmarge – auszugleichen. Banken begründen einen vermeintlichen Anspruch der Bank auf Vertragsanpassung damit, dass sich durch das negative Zinsniveau nach Vertragsschluss die tatsächlichen Verhältnisse schwerwiegend verändert hätten und bei Voraussehen dieser Veränderung ein Darlehensvertrag nicht ohne „Floor-Klausel“ abgeschlossen worden wäre. Ein bloßer Verweis auf ein geändertes Zinsniveau macht indes ein Festhalten am Darlehensvertrag nicht unzumutbar. Insoweit müsste eine Bank substantiiert zu ihrer Refinanzierung vortragen.

Als Faustregel lässt sich zwar sagen, dass bei gewöhnlichen Darlehensverträgen und auch Payer-Swaps vieles gegen Umschlagen der Schuldnerstellung bezüglich der variablen Zinszahlungsverpflichtung spricht. Letztendlich kommt es aber auf die Einzelheiten der konkreten Vertragsklauseln, also beispielsweise die Existenz von „Floor-Klauseln“, an.

Angesichts der gegenwärtig vielfach nicht vertragskonformen Abrechnungsweise der Banken sollten die Zinsabrechnungen der Banken anhand der aufgezeigten Kriterien überprüft werden.

Mehr Informationen: http://www.roessner.de/negativzinsen-immobilienfinanzierung-risiko-statt-sicherung

Ansprechpartner:

Rechtsanwältin Sarah Mahler

Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht