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Neues Mietrecht seit Mai 2013 Die wichtigsten Änderungen Teil III „Münchner Modell“ u. Kappungsgrenzen
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Seit 01.05.2013 gilt eine Mietrechtsreform, die sich auf eine große Anzahl von Mietverhältnissen in Deutschland auswirken wird. Die gravierendsten Änderungen werden im Folgenden dargestellt.
„Münchner Modell" Einschränkungen beim Eigenbedarf
Nach der bisherigen Regelung war die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs einer in Wohnungseigentum umgewandelten und veräußerten Wohnung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung möglich.
Die Eigenbedarfskündigung nach dem „Münchner Modell" umgeht diesen Kündigungsschutz, indem sich Erwerber zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen, eine Mehrheit von Wohnungen in einem betreffenden Objekt erwerben und Eigenbedarfskündigungen für die Erwerber aussprechen.
Erst danach erfolgt die Umwandlung und Aufteilung der einzelnen Wohnungen in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.
Nach der neuen Regelung ist dies nicht mehr möglich. Jetzt gilt auch beim Erwerb eines gesamten Objekts durch eine Personenmehrheit der Kündigungsschutz von drei Jahren, der in diesem Zeitraum eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließt.
Örtliche Absenkung der sog. Kappungsgrenze
Die steigenden Mieten in für Gutverdiener attraktiven Ballungszentren sorgen dafür, daß nicht ganz so einkommensstarke Mieter „an den Rand gedrängt" werden, weil sie sich die stetig steigenden Quadratmetermieten in den begehrten Lagen von München, Köln, oder Berlin nicht mehr leisten können.
Nach der bisherigen Regelung war die Mietpreisfindung weitgehend den Gesetzen des Marktes überlassen. Bislang waren insoweit lediglich die ortsüblichen Vergleichsmieten, etwa nach einem qualifizierten Mietspiegel und die gesetzliche „Kappungsgrenze" von maximal 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren zu beachten.
Nach der neuen Regelung werden jetzt die Bundesländer ermächtigt, durch Rechtsverordnung eine Mietobergrenze für Städte, oder auch nur begrenzt auf besonders beliebte Stadtviertel, einzuführen.
Dabei kann die Miete in den von der Regelung betroffenen Gebieten bei bereits bestehenden Mietverhältnissen innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent erhöht werden.
Für München ist eine solche Regelung bereits seit dem 15.05.2013 in Kraft.
Für die Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen, haben die jeweiligen Stadträte am 15.05.2013 ähnliches beschlossen. Hier muß noch eine entsprechende Rechtsverordnung ergehen, damit die Beschlüsse umgesetzt werden können.
Für weitere Fragen und bei konkreten Problemen in diesem Bereich stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Herzlichst Ihr
Udo Hirschmann
Rechtsanwalt
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