Neues Mietrecht seit Mai 2013 Die wichtigsten Änderungen Teil I Modernisierung und Mieterhöhung

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Seit 01.05.2013 gilt eine Mietrechtsreform, die sich auf eine große Anzahl von Mietverhältnissen in Deutschland auswirken wird. Die gravierendsten Änderungen werden in der Folgenden Reihe dargestellt.

Teil I heute: Modernisierung und Mieterhöhung 

Modernisierung

Die schon bestehenden gesetzlichen Regelungen zu Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen werden künftig unterschiedlich behandelt, wobei besonders Vorhaben, durch die der Energieverbrauch der Mietsache nachhaltig reduziert wird, begünstigt werden.

Zeitiger Ausschluss der Mietminderung

Nach der bisherigen Regelung führten Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, die mit einer Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit der Mietsache einhergingen in aller Regel zu Mietminderungen für die Mieter. Dies wiederum führte zu Einnahmenverluste, die eine Bereitschaft des Vermieters, die Modernisierung überhaupt durchzuführen gebremst haben.

Setzt der Vermieter nach der neuen Regelung Modernisierungsmaßnahmen zur nachhaltigen Energieeinsparung um, führen diese jetzt in der Bauphase trotz vorhandener Nutzungseinschränkungen während einer Dauer von drei Monaten nicht zu einer Minderung der geschuldeten Mietzinszahlung.

 Ist die Nutzung der Wohnung danach immer noch beeinträchtigt, tritt allerdings, wie bislang auch, die Mietzinsminderung ein.

Modernisierungsmaßnahmen, die nicht energetische Modernisierungen sind, oder etwa bloße Erhaltungsmaßnahmen, berechtigen nach wie vor zur Minderung, wenn eine Beeinträchtigung der Nutzung gegeben ist und die Zumutbarkeitsgrenze für den Mieter überschritten wird.

Der Vermieter hat also jetzt bei energetisch nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen die Gewähr, bei zügiger Durchführung der Arbeiten keine wirtschaftlichen Einbußen mehr hinnehmen zu müssen.

Beschleunigung von Modernisierungsmaßnahmen

Nach der bisherigen Regelung hatten die Mieter die Möglichkeit, schon bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen befürchtete wirtschaftliche Härten im Falle einer nachfolgenden Mieterhöhung einzuwenden und damit das Modernisierungsvorhaben ihres Vermieters gänzlich verhindern, oder zumindest die Ausführung erhebliche Zeit hinauszögern zu können.

Derartige Härten werden nach der jetzt geltenden Regelung nun bei allen Modernisierungsmaßnahmen erst im nachfolgenden Verfahren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gehört , zu einer Zeit also, wenn die Maßnahme die Grundlage der Erhöhung bilden soll, längst abgeschlossen ist.

Der Vermieter kann damit zunächst die Modernisierung ausführen und so durch die erzielte Energieeinsparung auch eine Kosteneinsparung bei den Betriebskosten herbeiführen.

Ob durch die im Rahmen der Modernisierung erzielte Substanzwertverbesserung gleichzeitig auch eine höhere Miete verlangt werden kann, entscheidet sich erst danach im Rahmen einer Einzelfallprüfung, bei der aber der für den Mieter erzielte Vorteil einer Energieeinsparung durchaus eine Rolle spielt.

Die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können, wie bislang auch, bis zu elf Prozent pro Jahr auf die Mieter umgelegt, und die Maßnahme so gegenfinanziert werden.

Geringere Obliegenheiten bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Nach der bisherigen Regelung waren Vermieter gehalten, den beabsichtigten Effekt ihrer Modernisierungsvorhaben vorab durch teure Sachverständigengutachten zu belegen.

Jetzt reicht zum Nachweis der Energieeinsparung der bloße Hinweis auf anerkannte Pauschalwerte, etwa aus Baustoffgutachten von anerkannten Prüfinstituten aus.

Dennoch bestehen nach wie vor gewisse Hinweispflichten und Ankündigungsfristen des Vermieters, die ihrerseits wieder Zustimmungsfristen für Mieter auslösen und darum zwingend beachtet werden müssen.

Für weitere Fragen und zur Beratung bei konkreten Vorhaben in diesem Bereich stehen wir Ihr Ihnen gerne zur Verfügung. 

Herzlichst Ihr 

Udo Hirschmann

Rechtsanwalt

Zu Teil II Verzug, Beitreibung, Räumung

Zu Teil III „Münchner Modell“ und Kappungsgrenzen



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