Offenbarungs- und Hinweispflichten bei Grundstückskaufverträgen

Die Fälle kommen immer wieder in der Praxis vor. Ein Grundstück wurde verkauft und bereits übergeben. Nach einiger Zeit stellen die Käufer dann etwaige Mängel fest (Grundstück ist zu klein, es liegt keine Baugenehmigung vor, Heizung funktioniert nicht, Schimmelbildung, Risse im Mauerwerk etc.)

Meist werden bei privaten Verkäufen die Mängelrechte beschränkt. Berufen können sich Käufer meist nur darauf, dass sie getäuscht wurden.

Die Frage ist dann meist, was müssen Verkäufer sagen und was nicht – vor allem worauf müssen sie vorn sich aus hinweisen.

Grundsätzlich gilt, dass Verkäufer nicht alle erdenklichen Mängel von sich aus benennen müssen, ansonsten dürfte der Verkauf einer Immobilie schwer werden.

Allerdings ist es wiederum so, dass bei einer konkreten Frage nach einem Mangel, eine wahrheitsgemäße Antwort erfolgen muss. Ansonsten kann eine Täuschung vorliegen. Kann der Käufer die konkrete Frage nicht beantworten, darf er keine Aussagen „ins Blaue hinein“ tätigen, sonst kann hieraus eine Haftung wegen Arglist entstehen.

Über wichtige Umstände, die eine Kaufentscheidung des Interessenten von Bedeutung sind, muss der Verkäufer jedoch von sich aus aufklären, wenn ihm solche Umstände bekannt sind. Hierzu zählen vor allem nicht sichtbare, aber wesentliche Mängel, von denen der Verkäufer Kenntnis hat. Es kommt darauf an, welche Mängel bei einer gewöhnlichen Besichtigung erkannt werden bzw. ohne Weiteres erkennbar sind. Entschieden wurden beispielsweise Fälle, in denen die fehlende Vermietbarkeit der Wohnung verschwiegen wurde, ein Umbau ohne Baugenehmigung vorgenommen wurde, oder Abwasseranschluss, der nicht der kommunalen Satzung entsprochen hat. Hier kommt es wesentlich auf den Einzelfall an.

Darüber hinaus ist aber nicht nur über die Mängel selbst, sondern auch im Falle der Gefahr eines Mangels aufzuklären. In diesen Fällen ist der Mangel selbst nicht sichtbar, wohl aber Symptome, die auf einen solchen Mangel hinweisen. Feuchtigkeitsflecken können auf eine undichte Isolierung hinweisen, fallen solche Feuchtigkeitsflecken auf, kann der Verkäufer deshalb in Haftung geraten.

Insgesamt ist bei Grundstückskaufverträgen und deren Rückabwicklung eine fachliche Überprüfung unumgänglich. Einerseits sind die Streitwerte in der Regel sehr hoch, andererseits sind die Vorgaben der Rechtsprechung an den Mangel und dessen Beweisbarkeit komplex, so dass eine Rückabwicklung nicht immer durchsetzbar sein dürfte