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Rechte des Erwerbers einer Immobilie vor Umschreibung des Eigentums?
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Da eine Vielzahl verkaufter Grundstücke vermietet ist und zwischen Kaufvertragsabschluss und Grundbucheintragung häufig ein Zeitraum von über einem halben Jahr vergeht, wirft dies die Frage auf, ob der Immobilienerwerber bereits vor Eigentumsumschreibung das Recht hat, Mieterhöhungen, Kündigung etc. gegenüber dem Mieter auszusprechen.
In vielen Fällen wird in Immobilienkaufverträgen eine Ermächtigung des Käufers erfasst, dass dieser bereits vor Umschreibung des Eigentums das Recht hat, rechtliche Handlungen und Erklärungen gegenüber dem Mieter auszuführen.
Fraglich war, ob diese Ermächtigung gegenüber dem Mieter wirksam ist bzw. ob diese Bevollmächtigung gegenüber dem Mieter vor Durchführung, beispielsweise der Mieterhöhung, offengelegt werden muss.
Der Bundesgerichtshof hat wie folgt entschieden
Im zugrunde liegenden Sachverhalt fand die Erwerbung einer vermieteten Immobilie durch Notarvertrag vom 16.03.2006 statt.
Im Notarvertrag war geregelt, dass der Käufer ab Vertragsabschluss in alle Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt und ermächtigt ist, ab sofort gegenüber dem Mieter alle mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und auch in eigenem Namen Prozesse zu führen.
Die Eigentumsumschreibung ist in diesem Falle erst nach fast 4 Jahren, im Mai 2010 erfolgt. Der Käufer hatte seit März 2007 eine Erhöhung der Miete durchgeführt und somit bis zur Eigentumsumschreibung Beträge in Höhe von 28.948,19 € eingenommen. Nachdem der Mieter erfahren hatte, dass die Umschreibung erst im Mai 2010 erfolgt ist, forderte er die entsprechende Differenz aus der aus seiner Sicht unwirksamen Mieterhöhung zurück.
Der BGH hat zugunsten des Erwerbers entschieden und ausgeführt, dass der Käufer aufgrund der getroffenen Regelung im Notarvertrag berechtigt gewesen sei, in eigenem Namen die Mieterhöhung durchzuführen und zu vereinnahmen. Diese Bevollmächtigung sei ohne Einschränkungen wirksam und müsse auch nicht gegenüber dem Mieter offenbart werden.
Quelle: BGH Urteil vom 19.03.2014, Aktenzeichen VIII ZR 203/13
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