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Reduzierung der Gewerberaummiete um 50 % aufgrund von Corona (Kammergericht Berlin, Urt. v. 01.04.2021 – 8 U 1099/20)
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Am 01.04.2021 (Nein, das ist war kein Aprilscherz) entschied das Kammergericht (Kammergericht Berlin, Urt. v. 01.04.2021 – Az: 8 U 1099/20), dass man sich wegen der Schließungsanordnung des Landes Berlin auf die Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berufen könne, so dass der vertraglich vereinbarte Mietzins um 50 % zu reduzieren sei.
Die Regelung in § 313 Abs. 1 BGB sieht an Anpassungsrecht vor. Anpassung kann nach dieser Vorschrift immer dann verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dies gilt allerdings nur, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Im vorliegenden Fall begründete das Kammergericht laut Pressemitteilung seine Entscheidung damit, dass ass zur Geschäftsgrundlage der Parteien als Vermieter und Mieterin von Geschäftsräumen auch die Vorstellung gehöre, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens infolge pandemiebedingter Nutzungsuntersagungen und –beeinträchtigungen kommen werde, so dass das Auftreten einer Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände bedeute und damit das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirkliche.
Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass – unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls – die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen seien und die Miete daher bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren sei. Dabei müsse eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden, sondern die „unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.
Urteil ist noch nicht rechtskräftig
Abschließend ist festzuhalten, dass das Urteil des Kammergerichts Berlin noch nicht rechtskräftig ist. Innerhalb eines Monats kann beim Bundesgerichtshof Revision gegen die Entscheidung eingelegt werden.
Folgen
Sollte das Urteil rechtskräftig werden, gilt im Gewerberaummietrecht ...
für Mieter: Es sollte geprüft werden, ob und wie eine Reduzierung der Miete in Betracht kommt. Gern unterstütze ich Sie hierbei.
für Vermieter: Wurde ein Anpassungsverlangen gegen Sie geltend gemacht? Gern übernehme ich die Prüfung, ob das Anpassungsrecht unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls rechtlich haltbar ist.
Zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen
André Rosner
Rechtsanwalt
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