Satellitenanlage statt Kabelanschluss: Darf Vermieter umrüsten?

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Immer mehr Vermieter rüsten ihre Mietwohnung auf – und installieren unter anderem eine Satellitenanlage. Das alte Kabelnetz wird daher nicht mehr gebraucht und der entsprechende Kabelnutzungsvertrag gekündigt. Doch was ist, wenn ein Mieter mit diesem Vorgehen nicht einverstanden ist – er vielmehr seinen alten Kabelanschluss auch weiterhin nutzen möchte? Kann er verlangen, dass ihm dieser erneut zur Verfügung gestellt wird?

Vermieter installiert ungefragt Satellitenanlage

In einem Fall stritten Mietvertragsparteien um die Bereitstellung eines Kabelanschlusses. Den hatte der Vermieter nämlich einfach „gekappt“, weil er seiner Ansicht nach veraltet war. Stattdessen hatte er eine Satellitenanlage installieren lassen. Seine Mieter erklärten daraufhin, dass sie einen Anspruch auf Nutzung eines Kabelnetzes haben. Im Mietvertrag stehe schließlich ausdrücklich, dass die betreffende Wohnung über einen Kabelanschluss verfügt und die Kosten hierfür als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Der Kabelanschluss könne daher nicht einseitig vom Vermieter abgeschafft werden.

Der Vermieter war dagegen der Ansicht, dass die Installation der neuen Satellitenanlage eine Modernisierungsmaßnahme sei, die seine Mieter dulden müssen. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht.

Bereitstellung eines Kabelanschlusses

Das Landgericht (LG) Kempten gab den Mietern Recht. Der Vermieter musste ihnen somit einen Kabelanschluss bereitstellen.

Verträge sind einzuhalten

Gemäß § 535 I 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ein Vermieter nicht nur dazu verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu überlassen, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist – er muss diesen Zustand für die Dauer des Mietverhältnisses auch erhalten.

Dagegen darf er in der Regel nicht einseitig die Vertragsbedingungen ändern. Vielmehr muss er sich bereits im Mietvertrag bestimmte Rechte vorbehalten – z. B., dass er ausdrücklich im Vertrag genannte Anlagen oder Einrichtungen jederzeit abschaffen darf – oder den Vertrag einvernehmlich mit dem Mieter ändern.

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen?

Führt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durch, muss der Mieter sie gemäß § 555d I BGB grundsätzlich auch dulden. Doch selbst wenn eine derartige Duldungspflicht besteht, ist der Vermieter gemäß § 555c I BGB dazu verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform, z. B. per E-Mail, anzukündigen und den Ablauf der Frist abzuwarten. Erst danach kann der Mieter zur Duldung der Maßnahme gezwungen werden.

Mieter wurden vor vollendete Tatsachen gestellt

Vorliegend war nicht ersichtlich, dass sich der Vermieter im Vertrag das Recht vorbehalten hatte, jederzeit den Kabelanschluss durch eine Satellitenanlage auszutauschen, ohne dies mit seinen Mietern abzusprechen. Ferner hatten die Parteien den Mietvertrag nicht einvernehmlich geändert. Damit war der Vermieter noch immer dazu verpflichtet, seinen Mietern einen Kabelanschluss zur Verfügung zu stellen.

Dagegen spricht nicht die bereits wirksam gewordene Kündigung des Kabelanschlusses – der Vertrag kann schließlich neu abgeschlossen oder wiederbelebt werden. Im Übrigen ist die Zurverfügungstellung eines Kabelanschlusses für den Vermieter nicht mit erheblichen Kosten verbunden – die kann er nämlich nach wie vor als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Letztlich stellte das Installieren einer Satellitenanlage zwar eine Modernisierungsmaßnahme dar, allerdings hat der Vermieter diese vor dem eigenmächtigen Einbau nicht angekündigt. Damit waren die Mieter nicht zur Duldung verpflichtet und konnten erfolgreich gegen das willkürliche Verhalten ihres Vermieters vorgehen.

Fazit: Will ein Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchführen lassen, sollte er nicht vergessen, diese rechtzeitig – spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten – gegenüber seinen Mietern anzukündigen, z. B. per E-Mail oder Brief.

(LG Kempten, Urteil v. 08.04.2016, Az.: 52 S 2137/15)

(VOI)