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Schadensersatz nach Auszug des Mieters ohne Fristsetzung
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Es ist ein häufig auftretender Streit: Der Mieter zieht aus der Wohnung aus und der Vermieter erkennt Schäden. Den Mieter trifft bei Auszug die Pflicht, die Wohnung vertragsgemäß zu hinterlassen. Sind aber Schäden vorhanden, die über den normalen Mietgebrauch hinausgehen, verletzt der Mieter seine nebenvertraglichen Obhutspflichten. Der Vermieter kann sofort Ersatz für den Schaden verlangen.
Bislang war es so, dass der Vermieter den Mieter zunächst auffordern musste, die Schäden selbst zu beheben. Dazu wurde dem Mieter eine Frist gesetzt. Nach Ablauf der Frist durfte der Vermieter die Schäden reparieren lassen und von dem Mieter den Ersatz der Kosten verlangen.
Diese Praxis hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil am 28.02.2018 entscheidend verändert. Nach dem Urteil des Gerichts ist keine Fristsetzung nötig.
Wenn nun Mieter die Wohnung schadhaft verlassen, kann der Vermieter sofort Schadensersatz in Geld verlangen. Begründet wird das von dem Bundesgerichtshof damit, dass die vertragsgemäße Rückgabe der Wohnung nur eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag ist (§ 241 Abs. 2 BGB). Bei solchen Nebenpflichten steht ein Schadensersatzanspruch neben dem Leistungsanspruch (also der Behebung der Schäden durch den Mieter) und nicht etwa nachrangig nach einer Aufforderung zur Leistung. (Quelle: BGH, Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17)
Dieses Grundsatzurteil birgt ein großes Risiko für Mieter. Der Vermieter kann sofort Geld für Schäden verlangen. In einem solchen Fall kann der Mieter nicht einwenden, er wolle die Schäden selbst beheben.
Der Vermieter hat nun ein Wahlrecht: Er kann vom Mieter die Behebung der Schäden verlangen und – wie früher – dafür eine Frist setzen. Er kann aber auch sofort Geldersatz verlangen. Dafür muss er aber einen konkreten Schaden und eine konkrete Schadenssumme nennen. Hier wäre es sinnvoll, wenn der Vermieter sich Angebote von Dritten einholt. Möglich ist auch, dass der Vermieter sofort einen Handwerker beauftragt und dem Mieter diese Kosten als Schadensersatz in Rechnung stellt. Dabei ist zu beachten, dass sich der Vermieter in den meisten Fällen direkt an der Mietsicherheit (Kaution) bedienen kann.
Indirekt rückt das Urteil das Übergabeprotokoll in das Zentrum. Ein solches ist gesetzlich nicht zwingend nötig. Allerdings ist nun dringend zu einem solchen Protokoll zu raten. Denn darin werden Schäden oder aber auch die Feststellung, dass keine Schäden vorhanden sind, verbindlich für Mieter und Vermieter festgehalten.
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