Kündigung des Mietvertrags wegen Nebenkostennachzahlung

Noch immer herrscht in manchen Köpfen der Mieter, dass eine Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs nur bei nichtgezahlter Miete droht. Doch das ist nicht richtig.

Bei den Gerichten ist längst anerkannt, dass auch Zahlungsverzug wegen einer Nebenkostenabrechnung ein Kündigungsgrund sein kann. Ein Urteil des Landgerichts Frankfurt zeigt, dass Mieter in die Kündigungsfalle geraten können (Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 09.06.2023, Az. 2-11 S 13/23).

Kurz zusammengefasst: Der Vermieter hat über die Betriebskosten abgerechnet und der Mieter sollte eine Nachzahlung leisten. Der Mieter war der Ansicht, die Betriebskostenabrechnung enthalte Fehler und zahlte den Nachzahlungsbetrag nicht. Der Vermieter kündigte fristlos und hilfsweise fristgerecht. Er ging vor das Amtsgericht mit einer Räumungs- und Herausgabeklage. Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht und das Landgericht bestätigte diese Entscheidung.

Die gute Nachricht: Die fristlose Kündigung war nicht wirksam.

Die schlechte Nachricht: Die fristgerechte Kündigung war wirksam!

Was ist der Hintergrund dieser Entscheidung?

Wichtig zu wissen ist, dass die fristlose (außerordentliche) Kündigung und die fristgerechte (ordentliche) Kündigung zwei verschiedene und unabhängige Kündigungen des Mietvertrags darstellen. Die fristlose Kündigung setzt bei Zahlungsverzug voraus, dass der Mieter entweder "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht." (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch). Also sehr verkürzt gesagt: Es müssen zwei Monatsmieten oder ein entsprechender Betrag offen sein.

Diese Grenze gilt für die fristgerechte Kündigung so nicht. Hier muss eine "nicht unerhebliche" Pflichtverletzung des Mieters vorliegen. Diese kann bei Zahlungsverzug bereits dann vorliegen, wenn der Mieter mit einem Betrag von einer Monatsmiete mehr als einen Monat in Verzug ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12). Und dazu zählen auch die Nachzahlungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.11.2015, Az. 63  158/15)!

Was hat der Mieter falsch gemacht?

Im Ausgangsfall des Landgerichts Frankfurt ist es deshalb zu einem Zahlungsverzug gekommen, weil der Mieter nicht richtig gegen die - seiner Ansicht nach - falsche Betriebskostenabrechnung vorgegangen ist. Er hat dazu nur Behauptungen aufgestellt.

Was sollen Mieter bei Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen beachten?

Vorsicht ist geboten, wenn der Nachzahlungsbetrag "eine Bruttomonatsmiete + 1 Cent" erreicht oder übersteigt. In diesem Fall sollte überlegt werden, ob die Nachzahlung nicht gleich an den Vermieter "unter Vorbehalt der Rückforderung" gezahlt wird. Es ist wichtig, dass der Vorbehalt zusammen mit der Zahlung dem Vermieter mitgeteilt wird, zum Beispiel im Verwendungszweck der Überweisung oder vorher durch Brief an den Vermieter.

Dann sollte die Betriebskostabrechnung überprüft werden. Hier ist wichtig, dass die Belege eingesehen werden. Denn in einer Gerichtsverhandlung reicht es nicht aus, wenn die Abrechnung einfach nur bestritten wird. Der Mieter muss Fehler konkret nennen. Dafür ist in vielen Fällen die Belegeinsicht notwendig.

Lassen Sie sich im Zweifel beraten. Eine Analyse der Betriebskostenabrechnung ist in diesem Fall sinnvoll. Dabei können bereits mögliche Fehler aufgedeckt werden.