Schäden an der Mietsache, muss der Vermieter eine Frist zur Schadensbeseitigung setzen?

Die Frage, nach der richtigen Vorgehensweise bei vom Mieter verursachten Schäden an der Mietsache wird immer wieder heiß diskutiert. 

Der BGH hat in seinem Urteil vom 28.02.2018 (Az.: VIII ZR 157/17) klargestellt, dass eine Fristsetzung für die Beseitigung von Schäden an der Mietsache nicht erforderlich ist. Der Vermieter kann daher vom Mieter direkt Schadensersatz verlangen, wenn die Sachsubstanz der Mietsache beschädigt wurde, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis fortläuft oder beendet ist.

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Beklagte beschädigte während der jahrelangen Mietzeit die Wohnung und zog aus, ohne die Schäden zu reparieren. Maßgeblich handelte es sich hierbei um Schimmelbefall in mehreren Wohnräumen, Kalkschäden an Badezimmerarmaturen und Lackschäden am Heizkörper. Der Vermieter ließ die Schäden und die Verantwortlichkeit des Mieters hierfür in einem selbstständigen Beweisverfahren gutachterlich feststellen und verlangte daraufhin vom Mieter Schadensersatz in Höhe von 5.171,00 € ohne dem Mieter vorher mittels Fristsetzung die Möglichkeit zur Beseitigung der Schäden gegeben zu haben. Teil der geforderten Schadensersatzsumme war auch die Erstattung eines Mietausfallschadens, da die Wohnung aufgrund der Schäden erst fünf Monate später neu vermietet werden konnte.

Der BGH gibt dem Vermieter Recht!

Dreh- und Angelpunkt der Entscheidung ist die Beurteilung, ob es sich bei einer Substanzbeschädigung der Mietsache um die Verletzung einer Hauptleistungspflicht oder einer Obhutspflicht (oder auch Nebenpflicht) des Mieters handelt. Bei der Verletzung einer Leistungspflicht können Schadensersatzansprüche statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB erst nach vorheriger Fristsetzung geltend gemacht werden. Die Ansprüche aus einer Nebenpflichtverletzung basieren jedoch auf §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB sowie § 823 Abs. 1 BGB. Dieser sogenannte Schadensersatz neben der Leistung kann ohne vorherige Fristsetzung unmittelbar geltend gemacht werden. 

Der BGH hat klargestellt, dass es sich bei Substanzbeschädigungen um die Verletzung der Nebenpflicht des Mieters handelt, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und sie in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB) entsprechenden Zustand zu halten. Schadensersatzansprüche hieraus können demnach ohne vorherige Fristsetzung geltend gemacht werden. Der Mieter hat also hinzunehmen, dass er keine Möglichkeit bekommen muss, die Schäden nach vorheriger Aufforderung selbst oder durch einen Fachmann zu beseitigen und so das Kostenrisiko steuern zu können.

In der Praxis ist jedoch folgendes zu beachten:

Die Entscheidung betrifft nur Substanzschäden an der Mietsache, aber keine Verschlechterungen der Mietsache, die auf einen vertragsgemäßen Gebrauch zurück zu führen sind! 

Die Beseitigung vertragsgemäßer Gebrauchspuren fällt unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. Zu diesen ist der Mieter jedoch nur verpflichtet, wenn die Durchführung durch ihn vertraglich wirksam vereinbart wurde. Durch diese vertragliche Vereinbarung ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen jedoch als Hauptleistungspflicht einzustufen. Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sind nach §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB geltend zu machen und bedürfen einer vorherigen Fristsetzung.

Tipp: Ob die jeweiligen Mängel eine Substanzbeschädigung darstellen oder noch unter das Verständnis der Schönheitsreparaturen fallen, ist in der Praxis oftmals nicht zweifelsfrei festzustellen. Für den Vermieter empfiehlt es sich daher, dem Mieter immer eine Frist zur Nachbesserung zu setzen. Andernfalls riskiert er, wegen einer unterlassenen aber erforderlichen Fristsetzung gänzlich auf dem Schaden sitzen zu bleiben.