Schenkungsteuer und Grundstückswert: Neues zum Vergleichswert

An anderer Stelle (vrgl. Rechtstipp „Pflichtteilsrecht: Wichtiges zu Grundstücks-Sachverständigengutachten“) hatte ich schon beschrieben, wann die Ermittlung von Grundstückswerten im Erbrecht, aber auch bei lebzeitigen Schenkungen eine Rolle spielt.

Dieser Rechtstipp behandelt die Bewertung von Grundstücken für die Veranlagung zur Schenkungsteuer. Es liegt ihm folgender, kürzlich vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedener Fall zugrunde:

Der Vater, das verschenkte Grundstück, die beschenkte Tochter und das Finanzamt

Ein spendabler Vater wendete seiner Tochter einen hohen Geldbetrag zu für den Erwerb bestimmter Grundstücke (Euro 920.000) zuzüglich Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuer. Und tatsächlich erwarb die Tochter die fraglichen, mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücke auch für 920.00 Euro.

In dem Schenkungsvertrag hatte der Vater sich auch verpflichtet, die Schenkungsteuer zu übernehmen. Und geriet bei der Veranlagung zur Schenkungsteuer mit dem Finanzamt in Streit:

In seiner Schenkungsteuererklärung hatte der Vater den Grundbesitzwert im Sachwertverfahren ermittelt und mit € 518.000 angegeben. Das Finanzamt war anderer Meinung: Der Wert sei mit 920.00 Euro anzusetzen. Sowohl das FG Düsseldorf als auch der BFH gaben dem Finanzamt Recht.

Wie Grundstücke bewertet werden

Wie bei vielen anderen Wirtschaftsgüter ist auch bei der Bewertung von Grundstücken der gemeine Wert zugrunde zu legen und der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert.

Für die Ermittlung des gemeinen Wertes bzw. Verkehrswertes gibt es drei verschiedene Bewertungsmethoden, nämlich das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Welche Bewertungsmethode wann angewendet wird

Das Ertragswertverfahren bezieht sich auf die jährlichen Erträge einer Wirtschaftseinheit und wird für vermietete bzw. verpachtete Grundstücke angewendet und auch für größere, vermietete Wohnanlagen. Im hier fraglichen Fall spielte es keine Rolle.

Vorliegend entzündete sich der Streit daran, ob das Vergleichswertverfahren anzuwenden war (so das Finanzamt) oder das Schwertverfahren (so der Vater).

Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert ermittelt sowie der Bodenwert und der Sachwertfaktor.

Beim Vergleichswertverfahren sind die Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken heranzuziehen. Das sind Grundstücke, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem (für die Schenkungsteuer) zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Diese Vergleichspreise lassen sich beim örtlichen Gutachterausschuss erfragen.

Das Verhältnis zwischen Vergleichswert- und Sachwertverfahren

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist grundsätzlich das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Nur wenn kein Vergleichswert oder keine Vergleichswertfaktoren vorliegen, kann das Sachwertverfahren angewendet werden.

Es gilt also der Vorrang einer Auskunft des Gutachterausschusses vor der Sachwertermittlung, den der BFH mit der besonderen Sach- und Fachkenntnis der Gutachterausschüsse begründet. Erst wenn der Gutachterausschuss keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren mitteile, sei der Rückgriff auf andere Berechnungsgrundlagen und – methoden möglich.

In dem entschiedenen Fall machte der Vater geltend, dass der Gutachterausschuss nicht habe weiterhelfen können. Hierzu urteilte der BFH:

Selbst wenn weder Vergleichspreise noch Vergleichsfaktoren vorlägen, könne sich der Vergleichspreis auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für ein vergleichbares, aber auch für das zu bewertende Grundstück selbst ergeben. Das heißt, dass Vergleichsgrundstück auch das zu bewertende Grundstück selbst sein kann.

(BFH Urt. v. 24.08.2022, Az. II R 14/20, NJW 2023, 175 f).

Und somit erfolgte die Veranlagung aufgrund des gezahlten Kaufpreises.

Tipp:

Wer mit einer Grundstücksbewertung seitens des Finanzamtes nicht einverstanden ist, dem bleibt es unbenommen, dem Finanzamt, etwa mit Hilfe von Sachverständigengutachten, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.