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Schimmel: Auch im Altbau kein Standard
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LG Lübeck, Urteil vom 05.11.2015 – 14 S 74/14
Mit Urteil vom 05.11.2015 hat das Landgericht Lübeck eine Vermieterin dazu verurteilt, Schimmelschäden in einer Wohnung zu beseitigen.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag verbunden. Die Wohnung liegt in einem Altbau. In der Wohnung sind in fast sämtlichen Zimmern sehr erhebliche Schimmelschäden aufgetreten. Mit seiner Klage verlangt der Mieter die Beseitigung des Schimmels. Die Vermieterin verteidigte sich damit, dass die Wohnung nach dem damaligen Baustandard errichtet wurde. Die Parteien hätten eine unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart, um einen Ausgleich für den Mangel der Mietsache herzustellen.
Das Urteil:
Mit seinem Urteil gibt das Landgericht den Mietern Recht und verurteilt die Vermieterin zur Mängelbeseitigung. Im Fall von technischen Standards gilt, dass die Mietsache in dem Zustand geschuldet wird, den die Parteien vereinbaren. Da die Parteien häufig keine konkrete Vereinbarung treffen, wird der Standard, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes oder zum Zeitpunkt einer umfassenden Modernisierung besteht, geschuldet. Ausnahmen werden aber für Elektroleitungen sowie eben Schimmelschäden gemacht. Auch ein Mieter von Altbauwohnungen kann verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren. Ohne weitere vertragliche Vereinbarung muss also auch eine Altbaumietwohnung zumindest den Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens erfüllen.
Praxistipp:
Nach der Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs obliegt es zunächst dem Vermieter nachzuweisen, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter einen solchen Beweis erbracht hat, ist durch den Mieter nachzuweisen, dass er ordentlich geheizt und gelüftet hat. Kann auch der Mieter diesen Nachweis erbringen, bleibt der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Will man als Vermieter eine Wohnung vermieten, die schimmelgefährdet ist, sollte man in jedem Fall individuell mit dem Mieter vereinbaren, dass der Mieter eine erhöhte Verpflichtung zum Heizen und Lüften hat. Die inzwischen häufig beigefügten Merkblätter werden durch die Gerichte nicht als Vereinbarung der Parteien akzeptiert, sondern als bloßer Hinweis verstanden.
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