Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis

Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

a. Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich trifft die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen den Vermieter.

Üblich ist die Übertragung dieser Verpflichtung auf den Mieter im Mietvertrag. Dies geschieht in der Regel formularvertraglich, sodass bei der Abfassung Sorgfalt geboten ist. Andernfalls ist die Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam.

Fälle der Unwirksamkeit:

• Sogenannte „starre Fristen" für die Vornahme von Schönheitsreparaturen (Festsetzung von Fristen, zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, unabhängig vom Zustand der Mietsache),
• konkrete Ausführungsbestimmungen, z. B. „weiß streichen",
• Vereinbarung unzulässiger Arbeiten: das Versiegeln von Parkettböden oder das Streichen der Außenfenster und Außenfassade gehören nicht zu den auszuführenden Schönheitsreparaturen.

b. Umfang der Schönheitsreparaturen

Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition, wonach als Schönheitsreparaturen

• das Tapezieren,
• Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen

anzusehen sind.

c. Umwandlung in Schadensersatzanspruch

Grundsätzlich besteht nur ein Anspruch auf tatsächliche Vornahme der Schönheitsreparaturen. Dieser wandelt sich nur in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch, wenn der Mieter

• eine Aufforderung zur Leistung erhält. Diese muss die im Einzelnen verlangten Leistungen eindeutig bezeichnen.
• dem Mieter eine angemessene Frist zur Vornahme der Leistung gesetzt wird (Ausnahme: Der Mieter hat bereits eindeutig erklärt, dass er keine Schönheitsreparaturen vornehmen wird).

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, müssen diese auch fachgerecht erfolgt sein. Ist dies nicht der Fall, kommt es für Ansprüche des Vermieters nicht mehr darauf an, ob die Schönheitsreparaturen ursprünglich überhaupt geschuldet waren. Der Anspruch ergibt sich hier unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes.

06.11.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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