Selbst eingebaute Küche rechtfertigt keine Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. Oktober 2018, Aktenzeichen VIII ZR 52/18, die Mieterhöhung eines Vermieters als unrechtmäßig abgelehnt. Die Mieterhöhung war mit einer Modernisierung durch eine Einbauküche begründet worden, zu der der Vermieter keinerlei Beitrag geleistet hatte und die allein der Mieter eingebaut und bezahlt hatte.

Die Mieterhöhung wurde mit folgendem Sachverhalt begründet: Kurz nach dem Einzug der Mieter baten diese den Vermieter um Zustimmung zum Einbau einer neuen Einbauküche. Diese erteilte der Vermieter und die Mieter bauten die alte Küche aus, verkauften diese und bauten die neue Küche in die Mietwohnung ein. Der Vermieter nahm daraufhin den Berliner Mietspiegel zur Hand und erhöhte die Miete im Oktober 2015 von 622,78 € auf 716,20 €. Unter anderem begründete er diese Mieterhöhung damit, dass die Wohnung jetzt über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet sei. Dies müsse natürlich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden und rechtfertige die streitgegenständliche Mieterhöhung.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung hinsichtlich der Einbauküche zunächst ab. In der zweiten Instanz hatte der Vermieter Erfolg und verurteilte die Mieter tatsächlich zur Zustimmung zu der Mieterhöhung aufgrund der Einbauküche. Letztendlich entschied jedoch der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit zugunsten der Mieter und wies das Verlangen des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung letztinstanzlich ab.

Grundsätzlich waren die formellen Voraussetzung für eine Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben, da die Miete seit 15 Monaten unverändert war und die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB eine Mieterhöhung zuließ. Die von den Mietern eingebaute Küche dürfe dabei aber allerdings nicht berücksichtigt werden. Es komme allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter bei Übergabe der Mietsache zur Verfügung gestellten Wohnung an.

Vereinbarungen, die sich auf einzelne Merkmale der Wohnung beziehen, sind für die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 6 BGB ohne Bedeutung, wenn sich diese zulasten der Mieter auswirken. Die Mietparteien können also nicht vereinbaren, dass sich eine nachträglich eingebaute Küche auf den Mietwert auswirkt. Auch eine denkbare Vereinbarung, dass eine hochwertige Küche eingebaut sei, die tatsächlich nicht eingebaut ist, wäre nicht wirksam. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam, da der Bundesgerichtshof befürchtet, dass ansonsten der Schutz vor Mieterhöhungen über das gesetzlich vorgesehene Maß hinaus, ausgehebelt werden kann.

Auch das Argument, die Wohnung habe ja über eine Einbauküche verfügt, diese sei eben alt gewesen, erkannte der Bundesgerichtshof nicht an: Schließlich hätte der Vermieter dem Ausbau der alten Küche zugestimmt und damit entfielen sämtliche Pflichten der Mietparteien hinsichtlich der Küche und diese sei für eine Mieterhöhung nicht mehr relevant.

Fazit: Nach dem hier besprochenen Urteil ist es aus Sicht von Vermietern nicht ratsam, dem Mieter die Zustimmung zur Entfernung einer Einbauküche zu erteilen, da damit der Mietwert nach dem Mietspiegel sinkt. Im Urteil vom 7. Juli 2010, Aktenzeichen VIII ZR 315/09, hatte der Bundesgerichtshof noch entschieden, dass eine Vereinbarung über eine vom Vermieter auf eigene Kosten beschaffte Ausstattung grundsätzlich wirksam sein kann, sodass damit Mieterhöhungen grundsätzlich begründet werden konnten. Von dieser vermieterfreundlichen Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof nunmehr abgerückt.