So gelingt der Immobilienverkauf mit nicht abbezahlter Kreditfinanzierung

In unserer Beratungspraxis taucht regelmäßig der Fall auf, dass Mandanten ihre Wohnung oder ihr Haus verkaufen wollen, der Kredit dafür aber vor dem Verkauf noch nicht abgelöst ist und dementsprechend zugunsten der Bank eine Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch eingetragen ist. Will dann der Käufer der Immobilie zur Finanzierung des Kaufpreises selbst auch einen Kredit aufnehmen, verlangt in der Regel auch dessen Bank als Kreditsicherheit den Eintrag einer Grundschuld im ersten Rang im Grundbuch, bevor sie die Kreditsumme für den Kaufpreis auszahlt. Eine Zwickmühle? Wie sowohl Käufer und Verkäufer in einem solchen Fall ihre jeweiligen Interessen wahren können und welche Regelungen dazu im Kaufvertrag stehen sollten, erklären wir Ihnen im nachfolgenden Artikel.

Ein typisches Fallbeispiel aus der Praxis

Die Kinder der Eheleute Schuster sind aus dem Haus und haben mittlerweile ihre eigenen Familien gegründet. Das Familienheim ist zu groß geworden und die Eheleute Schuster wollen ihr Haus verkaufen, um in eine altersgerechte Wohnung umzuziehen. Familie Müller hat gerade das zweite Kind bekommen und möchte nun das Haus von den Eheleuten Schuster abkaufen. Zur Finanzierung des Kaufpreises benötigt Familie Müller einen Bankkredit. Auch die Eheleute Schuster hatten das Haus vor 25 Jahren mit Hilfe eines Kredites gekauft und diese Immobilienfinanzierung ist noch nicht ganz abgezahlt. Die Eheleute Schuster wollen aber die noch offenen Kreditschulden aus dem Verkaufserlös des Hausverkaufes abzahlen. Bis dahin ist der Kredit jedoch mit einer Grundschuld auf das zu verkaufende Hausgrundstück zugunsten der finanzierenden Bank besichert.

Eine scheinbar missliche Lage: Die Bank der Eheleute Schuster wird einer Löschung der Grundschuld nicht zustimmen, ehe die Kreditsumme nicht vollständig zurückgezahlt ist. Jedoch will auch die finanzierende Bank der Familie Müller für den Hauskaufkredit eine Sicherheit in Form einer erstrangige Grundschuld, bevor sie die Kreditsumme auszahlt. Zugleich will Familie Müller auch keine alte Grundschuld der Eheleute Schuster übernehmen, wenn sie den Kaufpreis für das Haus vollständig bezahlt haben. Es muss also bei Abschluss des Kaufvertrages sichergestellt werden, dass Familie Müller als Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sie sicher sein können, dass die Grundschuld der Bank der Eheleute Schuster gelöscht wird und zugleich die neue Grundschuld zugunsten ihrer eigenen finanzierenden Bank eingetragen wird.

Die Rolle des Notars

Bereits mit den Regelungen im Kaufvertrag muss in einem solchen Fall der beurkundende Notar beauftragt werden, die ordnungsgemäße Abwicklung der Grundschuldlöschung und Grundschuldeintragung in Verbindung mit der Kreditrückzahlung beim Verkäufer sicherzustellen. Im Kaufvertrag muss eine Klausel aufgenommen werden, wonach der Notar von der finanzierenden Bank des Verkäufers eine sogenannte Löschungsbewilligung für die Grundschuld einholt. Die Bank erteilt eine solche Löschungsbewilligung dann unter der Bedingung, dass die restliche Kreditsumme einschließlich Zinsen und etwaiger Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt wird. In der Regel wird eine entsprechende direkte Zahlungsanweisung für die Käufer an die Bank der Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt. Der Notar überwacht die Erfüllung der von der Bank gestellten Bedingung, kann dann die alte Grundschuld löschen und die neue Grundschuld zugunsten der Bank der Käufer eintragen lassen.

Auf diese Weise wird sichergestellt, dass zunächst die Zahlung des zur Löschung der Grundschuld erforderlichen Betrages an die Bank der Verkäufer erfolgt und der Verkäufer nicht mit dem Verkaufserlös untertaucht, ohne seinen alten Kredit abzuzahlen. Es wird lediglich der Restbetrag, der die Kreditablösesumme übersteigt, an den Verkäufer ausgezahlt.

Welche Regelungen der Kaufvertrag noch enthalten sollte

Im Kaufvertrag muss die Regelung enthalten sein, dass die Immobilie in Abteilung III des Grundbuchs lastenfrei an den Käufer verkauft wird, denn schließlich will er keine alten Grundschulden des Verkäufers übernehmen. Daneben sollte der Kaufvertrag die Klausel enthalten, dass der Verkäufer die Löschung der zugunsten der Bank des Verkäufers bestehenden Grundschuld beantragt.

Weiter sollte der Kaufvertrag regeln, dass die Löschung der Grundschuld nach Maßgabe der Löschungs- oder Lastenfreistellungsbewilligung erfolgt. Üblicherweise enthält der Kaufvertrag auch die Klausel, dass der Verkäufer seinen Kaufpreiszahlungsanspruch in Höhe der Darlehensvaluta nebst Zinsen an die Bank als Grundschuldgläubigerin abtritt. 

Damit die neue Bank des Käufers wiederum ihr Darlehen vor der Auszahlung der Kreditsumme mit einer eigenen Grundschuld besichern kann, sollte der Kaufvertrag die Regelung enthalten, dass der Verkäufer dem Käufer eine Vollmacht erteilt, dass der Käufer die Immobilie durch eine Grundschuldbestellung belasten darf noch bevor der Eigentumswechsel erfolgt ist. Ohne diese Vollmacht sind sonst keine Eintragungen zulasten des Immobilieneigentümers möglich. Die Eigentumsumschreibung erfolgt in der Regel aber erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, weshalb der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt noch Eigentümer ist. Deshalb wird seine Vollmacht zwingend benötigt.

Schließlich muss bei der Regelung der Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis darauf geachtet werden, dass das Vorliegen der Löschungsbewilligung beim Notar als eine der Voraussetzungen erfüllt sein muss, ehe der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird.

Vertrauen auf den Notar ist gut, Kontrolle ist besser

Grundsätzlich muss der Notar von Amts wegen darauf achten, dass die in diesem Artikel dargestellten Erfordernisse ordnungsgemäß im Kaufvertragstext umgesetzt sind. Leider kommt es aber in der Praxis aufgrund der Vielzahl der zu beurkundenden Verträge immer wieder auch zu Fehlern. Um etwaige Probleme bei der Kaufvertragsabwicklung, Kreditfinanzierung, Grundschuldlöschung und Grundschuldbestellung von vornherein auszuschließen, empfehlen wir sowohl Immobilienkäufern als auch -verkäufern eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, bevor der Beurkundungstermin ansteht.

Wir sind erfahrene Anwälte auf dem Gebiet des Immobilien- und Grundstücksrechts und bieten die Kaufvertragsprüfung zum Pauschalpreis von 299,00 € inklusive Mehrwertsteuer an. Wir prüfen den Kaufvertrag vollständig auf nachteilige Klauseln, Haftungs- und Kostenfallen und fertigen eine individuelle Stellungnahme an. Diese erhalten unsere Mandanten binnen weniger Tage per E-Mail. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.