Steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft: Ablauf der 10-Jahres-Frist bei Bedingung im Kaufvertrag

Die private Vermögenssphäre ist grundsätzlich der Besteuerung entzogen. Die Veräußerung von Privatvermögen bleibt grundsätzlich steuerfrei. Anders ist es bei Kapitalvermögen und Immobilien, wo Veräußerungen – teilweise innerhalb bestimmter Fristen – steuerpflichtig sein können. Für Immobilien gilt: Wird ein Grundstück, das im steuerlichen Privatvermögen gehalten wird, innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung wieder veräußert, dann liegt ein steuerpflichtiges sogenanntes „Spekulationsgeschäft“ vor. Der Gewinn aus der Veräußerung unterliegt der Einkommensteuer.

Ein Vertrag über die Veräußerung einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung. Das Eigentum an der Immobilie geht nicht bereits durch den Vertragsschluss über, sondern erst durch die Umschreibung im Grundbuch. Die wird in der Praxis erst nach Kaufpreiszahlung veranlasst, sodass zwischen Vertrag und Eigentumsübergang einige Zeit vergehen kann. Der Vertrag kann auch von einer aufschiebenden Bedingung abhängig sein. Dies bedeutet, dass der Vertrag erst in dem Moment „endgültig“ wirksam wird, in dem die Bedingung (z. B. die Zustimmung eines Dritten, die Erteilung einer Baugenehmigung) eintritt.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte am 10.02.2015 (Aktenzeichen IX R 23/13) einen Fall zu entscheiden, in dem vor Ablauf der 10-Jahres-Frist ein Kaufvertrag über eine Immobilie geschlossen wurde. Dieser sah als aufschiebende Bedingung eine behördliche Freistellungserklärung vor. Die Erklärung wurde erst nach Ablauf der 10-Jahres-Frist abgegeben; erst dann trat also die Bedingung ein und der Vertrag wurde wirksam.

Der BFH hat klargestellt, dass es auf den Vertragsschluss ankommt und damit die Veräußerung innerhalb der 10-Jahres-Frist – und somit steuerpflichtig – erfolgte. Dies ist dann der Fall, wenn die beiden Vertragspartner, also Verkäufer und Käufer, sich im dem Vertrag endgültig gebunden haben und keiner der beiden noch „zurück kann“. Dass der Vertrag erst später durch den Bedingungseintritt endgültig wirksam wurde, spielt keine Rolle.

Der vorliegende Fall sei auch anders, als in der BFH-Entscheidung BFHE 196, 567: Dort hatte (vor Ablauf der 10 Jahre) auf einer Seite ein vollmachtloser Vertreter den Kaufvertrag geschlossen. Die Genehmigung der Vertretung durch den Berechtigten erfolgte erst nach Ablauf er 10 Jahre. Hier hatten sich eben noch nicht beide Parteien vor Ablauf der 10 Jahre verbindlich gebunden – denn eine konnte durch bloße Verweigerung der Genehmigung den Kaufvertrag zum Scheitern bringen. An dieser Entscheidung hält der BFH fest.

Gestaltungen, bei denen vor Ablauf der 10 Jahre nicht von beiden Parteien eine endgültige Bindung vorliegt, führen daher nicht zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgeschäft. Was demnach aber als Gestaltung wohl nicht funktioniert, sind z. B. wechselseitige (verbindliche) Kauf-/Verkaufsangebote.