Unrenoviert übernommenes Objekt kann unrenoviert zurückgegeben werden!

Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.)

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 – 24 U 104/18

Der Sachverhalt

Vermieter und Mieter eines Gewerberaummietvertrags streiten über den Rückgabezustand von Mieträumen. Der Vermieter behauptet einen nicht vertragsgemäßen Zustand, weil das Mietobjekt kontaminiert sei. Er beruft sich auf ein Recht auf Rückgabe in bezugsfertigem bzw. renoviertem Zustand.

Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Das OLG Düsseldorf hat dem Vermieter weder einen Anspruch auf Schadensersatz wegen der Reinigungs- und Wiederherstellungskosten i. H. v. 360.000 Euro zuerkannt, noch eine Verpflichtung des Mieters zur Erneuerung des durch die Nutzung mit Gabelstaplern zerstörten Parketts anerkannt. Auch weitere Beschädigungen und Verschmutzungen des Mietobjekts sind nicht vom Mieter zu tragen. 

Zwar haftet der Mieter für Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung der Obhutspflicht entstanden sind, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses, dennoch hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass die Sache bei Übergabe in einem mangelfreien Zustand war und insofern die Mängel und Schäden alleine vom Mieter verursacht wurden. 

Auf die Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Räume nach Beendigung der Mietzeit „in bezugsfertigen Zustand bzw. im renovierten Zustand“ und ölfrei zu übergeben hat, kann sich der Vermieter nicht mit Erfolg berufen. Denn hierbei handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die vom Vermieter gestellt wurden und die zur Unwirksamkeit dieser Klauseln führen. 

Eine Klausel in AGB, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam. Denn in einem solchen Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. 

Der Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vermieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird.

Einschätzung und Empfehlung

Das OLG Düsseldorf hat darauf hingewiesen, dass Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, nicht vom Mieter rückgängig zu machen sind. 

Der Vermieter hat solche Veränderungen hinzunehmen, auch wenn sie erheblich sind. Bereits zuvor hat der BGH schon entschieden, dass der Mieter oder Pächter eines Tankstellengeländes ebenfalls nicht für Bodenverunreinigungen haftet, die lediglich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Tankstelle zurückzuführen sind, wenn ihm nicht im Vertrag (wirksam) eine entsprechende Erhaltungslast aufgebürdet worden ist (BGH, Urteil vom 10.07.2002 – XII ZR 107/99, IMRRS 2002, 0470).