Unwirksamkeit der Vertragslaufzeit bei Verstoß gegen Schriftform?

Bei Abschluss eines Mietvertrages, insbesondere eines gewerblichen Mietverhältnisses, werden meist Verträge über eine jahrelange Laufzeit abgeschlossen. Da das Gesetz die Schriftform vorsieht, müssen die wesentlichen Vertragsinhalte und Änderungen in Schriftform festgehalten werden, da dies ansonsten zu einer Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragslaufzeit führen kann. Dies bedeutet, dass sich der befristete Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt.

Da zu dieser Problematik oft Differenzen zwischen Mieter und Vermieter bestehen, hat der Bundesgerichtshof jetzt wie folgt entschieden: Im konkreten Sachverhalt war ein schriftlicher Gewerberaummietvertrag mit fester Laufzeit von März 2005 bis 31.08.2010 abgeschlossen worden mit einer Betriebskostenvorauszahlung von monatlich 2.061,90 €. Weiter wurde festgehalten, dass der Vermieter diesen Vorschuss einseitig neu festlegen kann, wenn sich aus der Abrechnung ein höherer bzw. niedrigerer Betriebskostenvorauszahlungsbetrag ergibt. Der Vermieter verlangte nun aufgrund dessen ab August 2007 eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung aufgrund eines sich ergebenden Nachzahlungsbetrages. Die Mieter bezahlten diesen auf 3.391,47 € erhöhten Betrag monatlich. Die Mieter kündigten schließlich im März 2009 das Vertragsverhältnis zum 30.09.09 und stützten sich darauf, dass aufgrund der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung das Schriftformerfordernis nicht mehr gewahrt und somit die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages nicht mehr bindend sei und somit jederzeit wie ein unbefristetes Mietverhältnis unter Wahrung der gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden könne.

Im Urteil des BGH wurde nunmehr klargestellt, dass in der reinen Anpassung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung kein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu sehen sei und gab im vorliegenden Fall dem Vermieter Recht, da der ursprüngliche Vorauszahlungsbetrag schriftlich fixiert sowie die Änderungs-/Anpassungsbefugnis vertraglich festgehalten worden sind. Aus dem Mietvertrag ist somit auch für einen etwaigen späteren Erwerber des Grundstückes erkennbar, dass ggf. die Vorauszahlungshöhe angepasst worden sein könnte; somit sei die Schriftform gem. § 550 BGB gewahrt.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass kein Schriftformverstoß gegeben ist und der Mietvertrag und seine Laufzeit gültig bleiben. Der Mieter konnte daher das Mietverhältnis nicht (vorzeitig) kündigen.

Quelle: BGH, Urteil vom 05.02.2014, Aktenzeichen XII ZR 65/13