Verbindung von Kündigungsschreiben mit Widerspruch

Mit Beschluss vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09 – hat der BGH einen bereits mit der Kündigung erklärten Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung für wirksam erachtet, ohne dass es darüber hinaus eines zeitlichen Zusammenhanges mit der Vertragsbeendigung bedarf. Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin mit Schreiben vom 23.05.2007 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum Ablauf des Monats Februar 2008 erklärt, wobei wegen des langjährigen Mietverhältnisses eine verlängerte Kündigungsfrist bestand. Hierin wurde gleichzeitig einer stillschweigenden Vertragsfortführung gemäß § 545 BGB vorsorglich widersprochen.

Nach der Regelung des § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei dem anderen Teil ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen  erklärt. Hierbei beginnt die Frist für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Dies war vorliegend der 01.03.2008.  Nachdem der in der Räumungsklage liegende Widerspruch hier nicht fristgemäß war, weil diese erst am 19.03.2008 und damit nach Ablauf der Zweiwochenfrist zugestellt worden war, kam es auf die Wirksamkeit des mit dem Kündigungsschreiben verbundenen Widerspruches an. Zwar kann dieser gundsätzlich auch schon vor dem Beginn der Zweiwochenfrist erhoben werden. Indes wird zum Teil ein zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Widerspruch und dem Vertragsende gefordert, insbesondere, wenn – wie vorliegend – der Widerspruch zusammen mit einer ordentlichen Kündigung und damit wegen der hierdurch bedingten längeren Kündigungsfrist mehrere Monate vor deren Wirksamwerden derselben erklärt wird.

Der BGH hatte bislang entschieden, dass eine mehr als ein Jahr vor Vertragsende erfolgte Erklärung eines Pächters, an der Ausübung einer Verlängerungsoption nicht interessiert sein, als wirksamer Widerspruch anzusehen ist, sofern ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Widerspruch und Vertragsende besteht.

Nunmehr hat der Senat entschieden, dass es jedenfalls dann keines zeitlichen Zusammenhanges bedarf, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Es komme für § 545 BGB allein darauf an, ob sich dem Mieter nach den Gesamtumständen aus der früheren Erklärung seines Vermieters dessen eindeutiger Wille erschließe, das Mietverhältnis nach dem Ablauf der Mietzeit nicht fortsetzen zu wollen. Dies sei regelmäßig dann der Fall, wenn der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben ausdrücklich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus widerspreche, da dieser konkrete Bezugspunkt keine Zweifel daran lasse, dass der Vermieter die Rechtsfolgen des § 545 BGB ausschließen wolle.  

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