Eigenbedarf: Was muss ins Kündigungsschreiben?

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Ein Vermieter kann das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, etwa wenn der Mieter mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder auch bei Eigenbedarf. Doch wann liegt Eigenbedarf vor, welche Angaben müssen ins Kündigungsschreiben und welche Auswirkungen hat ein lediglich vorgeschobener Eigenbedarf?

Wann liegt Eigenbedarf vor?

Gemäß § 573 II Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird Eigenbedarf angenommen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Zu den Familienangehörigen gehören zweifellos die Kinder, Geschwister, Eltern oder auch Großeltern des Vermieters. Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls möglich, wenn man die Wohnung für entferntere Verwandte – wie z. B. die Cousine oder den Neffen – benötigt, sofern eine enge soziale bzw. familiäre Bindung zum Vermieter besteht. Des Weiteren wurde Eigenbedarf bejaht, wenn der Vermieter oder sein Ehepartner die Wohnung aus beruflichen Gründen benötigt. Zu Haushaltsangehörigen zählen etwa der Lebensgefährte oder auch eine Hausangestellte, die bereits im Haushalt des Vermieters gelebt haben.

Inhalt des Kündigungsschreibens

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen, vgl. §§ 568 I, 573 III 1 BGB, und eine Kündigungserklärung enthalten. Der Vermieter muss also deutlich zum Ausdruck bringen, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beenden zu wollen. Aber: Die Kündigung wird nicht unwirksam, wenn der Vermieter eine falsche bzw. gar keine Kündigungsfrist nennt. Ausreichend ist also z. B. die Kündigung „zum nächstzulässigen Termin“. Ferner müssen die Kündigungsgründe angegeben werden. Schließlich soll der Mieter wissen, warum er aus seiner Wohnung ausziehen und ob bzw. wie er sich gegen die Kündigung wehren kann. Es genügt jedoch, dass der Vermieter darüber informiert, warum und für wen er die Wohnung benötigt, mithin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Persönliche Daten müssen aber nicht offenbart werden, sofern sie für eine Verteidigung gegen die Kündigung nicht erforderlich sind.

So musste der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich über einen Fall entscheiden, in dem der Mieter die Eigenbedarfskündigung seines Vermieters nicht akzeptieren wollte. Der Wohnungseigentümer benötigte die Räumlichkeiten, weil seine Tochter mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen wollte und daher eine größere Wohnung brauchte. Der Mieter war der Ansicht, der Vermieter hätte für die Wirksamkeit der Kündigung unter anderem auch den Lebensgefährten namentlich benennen müssen. Der BGH war aber anderer Ansicht. Es habe vielmehr genügt, die Tochter identifizierbar zu nennen sowie das Interesse an der Wohnung dazulegen. Der Hinweis des Vermieters, dass seine Tochter die Wohnung benötige, um mit ihrem Freund einen gemeinsamen Hausstand zu begründen, sei somit ausreichend gewesen – die Kündigung war wirksam und der Mieter musste ausziehen (BGH, Urteil v. 30.04.2014, Az.: VIII ZR 107/13).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter, ohne die Wohnung tatsächlich zu benötigen, muss er damit rechnen, seinem Mieter Schadenersatz zu zahlen – z. B. Erstattung von Umzugskosten. Es kann aber auch passieren, dass er seinem Mieter die Wohnung weiterhin überlassen muss. Bestand zwar zur Zeit der Kündigung ein Eigenbedarf, fällt dieser jedoch später weg, muss der Mieter darüber informiert werden – ansonsten macht sich der Vermieter ebenfalls schadensersatzpflichtig. Übrigens: Eine Eigenbedarfskündigung wäre treuwidrig, wenn die Parteien den Mietvertrag erst vor Kurzem geschlossen haben und zu diesem Zeitpunkt ein Eigenbedarf für den Vermieter bereits absehbar war.

(VOI)