Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mietmängel (ausschließen)

Verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mietmängel

Seit langer Zeit ist es zumindest unter größeren Vermietern und Hausverwaltungen bekannt, dass die sog. verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters i.S.d. § 536a I 1 BGB für anfängliche Mängel der Mietsache ausgeschlossen werden kann.

Das OLG Frankfurt am Main OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 30.12.2021 - 2 U 28/21) hatte sich Ende des Jahres 2021 mit diesem Thema erneut zu beschäftigen. Diesmal allerdings mit der konkreten Frage ob ein derartiger Ausschluss auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vorgenommen werden kann. 

Diese werden natürlich regelmäßig von Vermietern mit größerem Bestand genutzt und auch von gewerblichen Vermietern sowie Hausverwaltungen.

Ergebnis:

Das OLG Frankfurt a.M. bejahte dies aber – wie so häufig bei Gericht – mit einem "ABER". Eine Benachteiligung des Mieters sei nur dann nicht gegeben, wenn der Haftungsausschluss sich gerade nicht auf die sog. Kardinalpflichten des Vermieters erstrecke, die als den typischen Verwendungszweck prägende Pflichten im Gegenseitigkeitsverhältnis mit der Mietzahlungspflicht stünden.

Bedeutung:

Im vorliegenden Fall ging es um einen KFZ-Mietvertrag, allerdings lassen sich die gefundenen Grundsätze auf das Mietrecht übertragen, denn § 536a BGB gilt auch hier. Das OLG wiederholt letztlich die Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08), wonach eben die sog. Garantiehaftung auch durch AGB’s wirksam ausgehebelt werden könne. 

Auch das ABER, also die Einschränkung dahingehend, dass eine Benachteiligung des Mieters immer noch drohen könne, sofern Kardinalpflichten ebenso abbedungen werden, ist ein „alter Hut“ des BGH seit dem Jahre 2010. Im vom OLG zu entscheidenden Fall, war die Haftungsbegrenzung so umfassend, dass u.a. auch die Haftung für Verletzung des Lebens, des Körpers und der Gesundheit ausgeschlossen wurde, was aber gegen die AGB Kontrolle des § 307 I, II BGB verstößt denn bei einem derartigen Vertrag sind Kardinalpflichten gerade diese, sodass durch die Nutzung des gemieteten PKW das Leben und die körperliche Unversehrtheit nicht mangelbedingt beeinträchtigt und gefährdet werden sollen.

Übertragen auf das Mietrecht sind Kardinalpflichten allgemein gesprochen solche, die die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrages erst ermöglichen und deren Erfüllung der Vertragspartner des Verwenders (also des Mieters) deshalb vertraut und vertrauen darf. Hierzu gehört im Mietrecht eben die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Bei einem Auto sollten also die Bremsen funktionieren, bei einer Mietwohnung, eine Tür vorhanden sein.

Empfehlung:

Sofern Sie mithin einen wirksamen Ausschluss der anfänglichen Garantiehaftung in Ihren Mietverträgen vereinbaren wollen, sollten Sie dies von einem erfahrenen Fachanwalt des Mietrechts umsetzen / prüfen lassen. Hier kommt es auf genaue Formulierung und Umfang der Haftungsreduzierung an um zu entscheiden, ob Sie als Vermieter ggf. hinterher in eine große, teils nicht überschaubare Haftungsfalle laufen.

Sprechen sie uns gerne an.