Von der Eigentümerversammlung ausgebootet!

1. Das Problem

Immer wieder geschieht es, dass Eigentümer - bewusst oder versehentlich - nicht zur Versammlung geladen werden. Sind die Beschlüsse solcher Versammlungen dann nichtig? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof jetzt (Urteil vom 20.07.2012 - V ZR 235/11) entschieden.

2. Der Fall

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte vom Garageneigentümer Zahlung aus Abrechnungen und Wirtschaftsplänen. Der Garageneigentümer wehrte sich mit dem Argument, er sei zu den Versammlungen nicht eingeladen worden und habe an der Beschlussfassung nicht mitwirken können. Die Beschlüsse seien deshalb nichtig und könnten keine Zahlungsverpflichtung auslösen. In der Tat war die Verwalterin der - unrichtigen - Auffassung gewesen, Garageneigentümer müssten zur Versammlung der Wohnungseigentümer nicht eingeladen werden.

3. Die Entscheidung

Dem Garageneigentümer bleibt die Zahlung nicht erspart. Wird ein Eigentümer versehentlich nicht eingeladen, so führt dieser Umstand nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Nichtig sei ein Beschluss nur dann, wenn er auf der Verletzung von Rechtsvorschriften beruhe, auf deren Einhaltung die Eigentümer rechtswirksam nicht verzichten könnten, so der Bundesgerichtshof. Dazu gehören die Formvorschriften über die Einladung nicht. Zwar ist der Beschluss, der in einer Versammlung mit ausgebooteten Eigentümern gefasst wird, nicht von vornherein nichtig. In Ordnung ist er aber auch nicht. Deshalb wird das Gericht ihn aufheben, wenn der ausgebootete Eigentümer ihn anficht. 

4. Die Ausnahme

Die (bloße) Anfechtbarkeit als Folge der Ausbootung gilt aber nur dann, wenn die Nichteinladung auf einem Versehen beruht. Stellt die sich die Ausbootung als böswilligen Ausschluss dar („Den Querulanten lade ich nicht mehr ein!"), so dürften die entsprechenden Beschlüsse nicht nur anfechtbar, sondern nichtig sein. Der Unterschied zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit ist erheblich: Ein anfechtbarer Beschluss wird wirksam, wenn er nicht innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist gerichtlich angegriffen wird. Hingegen kann ein nichtiger Beschluss von vornherein niemals wirksam werden. Seine Nichtigkeit kann auch noch nach Ablauf der Anfechtungsfrist gerichtlich festgestellt werden.

Ein Rechtstipp von Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Mediator (DAA), Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Waldshut-Tiengen - www.hilbert-simon.de

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