Vorgaben für Besucher durch den Vermieter sind unwirksam

Der Vermieter kann weder Vorgaben für Besucher machen, noch die Mietsache ohne Erlaubnis des Mieters betreten. Der Mieter ist alleiniger Besitzer der Mietsache.

Mieter dürfen in der Mietsache (Haus oder Wohnung) so viel und so oft Besuch empfangen wie sie wollen, unabhängig ob Herren- oder Damenbesuch, egal ob dieser regelmäßig kommt oder nicht. Es darf dem Besucher auch nicht mittels Hausrecht das Betreten des Hauses untersagt werden.

Besucher dürfen auch Hunde mitbringen, ungeachtet dessen, ob Hundehaltung in der Wohnung untersagt ist. Die Besucher dürfen auch in der Mietsache übernachten, in der Wohnung bleiben, den Schlüssel für die Wohnung erhalten und diese alleine betreten. Wird der Besuch zum Mitbewohner, ohne Untermieter zu sein, (Lebenspartner, Ehepartner) kann dem ebenfalls nicht widersprochen werden.

Entgegenstehende Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam.

Denn der Mieter ist Besitzer der Mietsache und sofern nicht eine andere Person in den Mietvertrag einbezogen wird alleiniger Vertragspartner des Vermieters.

Der Vermieter hat außerdem sämtliche Wohnungsschlüssel, Briefkasten- und Garagenschlüssel auszuhändigen. Eine vollständige Besitzeinräumung wird durch das Einbehalten von Wohnungsschlüsseln verhindert.

Die eigenmächtige Betretung der Mietwohnung durch den Vermieter stellt eine Besitzstörung dar. Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Unterlassungsanspruch nach den §§ 1004 analog, 823 Abs. 1 BGB.

Sofern der Vermieter mit dem Betreten der Mietsache das Recht des Mieters auf ungestörten Besitz rechtwidrig beeinträchtigt, begründet dieser Eingriff eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr (Palandt/Bassenge, § 1004 BGB Rn. 32 mit weiteren Nachweisen). An den Nachweis, dass eine solche Gefahr weggefallen ist, sind hohe Anforderungen zu stellen (BGH NJW 1999, 356, 358).

Es ist insofern anerkannt, dass das bloße Versprechen, die störende Handlung nicht mehr vorzunehmen, eine solche Wiederholungsgefahr in der Regel nicht ausräumt.

Nur ein strafbewährtes, d. h. zukunftssicherndes Versprechen mit einer Unterlassungserklärung kann eine solche Wiederholungsgefahr überzeugend ausräumen (AG Brühl, Urteil vom 12.10.2010 - 26 C 140/10). Dabei spiele auch keine Rolle, wenn es sich nach Art und Umfang um einen Eingriff von eher geringerer Intensität handele.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im DAV.

E-Mail: kanzlei@anwalthesterberg.de