Was passiert nach Räumung durch den Gerichtsvollzieher

Frage: Was passiert mit den Gegenständen die nach Räumung der Mietsache in den Besitz des Vermieters gelangt sind?

Mit der Räumung verschafft der Gerichtsvollzieher dem Vermieter den Besitz an der Wohnung und an den darin befindlichen Sachen. Der Mieter wird „ausgeschlossen“ und hat vor diesem Hintergrund keine Möglichkeit mehr, auf die Wohnung/die darin befindlichen Sachen zurückzugreifen.

Ab dem Zeitpunkt der Besitzeinräumung durch den Gerichtsvollzieher liegt folglich die Verantwortlichkeit beim Vermieter.

Bei der Räumung durch den Gerichtsvollzieher ist der Vermieter in den Besitz von Sachen des Mieters/Schuldners gekommen, an denen der Vermieter ein Vermieterpfandrecht hat geltend machen können, aber auch an Sachen, an denen kein Pfandrecht besteht.

Unpfändbare Sachen sind z. B. Sachen, die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, soweit der Schuldner ihrer zur einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf.

An den in den Räumen verbleibenden Sachen trifft den Vermieter zunächst grundsätzlich eine Verwahrungspflicht. Eine Ausnahme davon besteht an beweglichen Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht (z. B. Müll). Diese darf der Gläubiger/Vermieter unverzüglich vernichten.

Der Gläubiger muss also zunächst die vorgefundenen Sachen nach aufbewahren und von den noch zu vernichtenden Sachen trennen.

Hinsichtlich der aufzubewahrenden Sachen muss der Gläubiger einen Monat abwarten.

Fordert der Schuldner die Sachen binnen dieser Frist beim Gläubiger ab, so muss dieser die unpfändbaren Sachen an den Schuldner herausgeben.

Wenn Räumungstermin z. B. am 14.06.2013 war, hätte der Mieter also bis spätestens 14.07.2013 die Herausgabe seiner unpfändbaren Sachen verlangen müssen.

Nach Ablauf von einem Monat und einem Tag darf der Vermieter dann mit der Verwertung der Sachen beginnen.

Sachen, die dem Vermieterpfandrecht tatsächlich unterliegen, sind entsprechend nach den §§ 1257, 1233-1240 BGB im Wege der öffentlichen Versteigerung zu verwerten.

Die unpfändbaren, aber hinterlegungsfähigen Sachen im Sinne des § 372 S. 1 BGB (Geld, Wertpapiere, sonstige Urkunden, Kostbarkeiten) sind bei einer öffentlichen Stelle (regelmäßig das Amtsgericht) zu hinterlegen, ein Verkauf ist unzulässig. Die übrigen unpfändbaren Sachen hat der Gläubiger in verwertbare und nicht verwertbare Sachen zu trennen.

Die verwertbaren unpfändbaren Sachen müssen dann entweder durch freihändigen Verkauf nach § 385 BGB oder eine Versteigerung nach § 383 BGB verwertet werden. Der freihändige Verkauf nach § 385 BGB setzt voraus, dass die Sache einen Börsen- oder Marktpreis hat und vor allem das eine der dort genannten Personen – also ein zu solchen Verkäufen öffentlich ermächtigter Handelsmäkler oder eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person – den Verkauf aus freier Hand abwickelt. Der eigenhändige Verkauf durch den Vermieter ohne Einschaltung einer dieser Hilfspersonen ist rechtswidrig und kann sogar zu Schadensersatzansprüchen führen. Unpfändbare Sachen, die nicht verwertet werden können, kann der Gläubiger nach Ablauf der Monatsfrist jedoch vernichten.

Im Übrigen kann sich der Gläubiger/Vermieter auch dann gegenüber dem Schuldner/Mieter schadensersatzpflichtig machen, wenn er Sachen des Mieters beschädigt oder Sachen entsorgt die nicht hätten vernichtet werden dürfen.

Vorstehende Erläuterungen dienen dazu, dem Vermieter einen groben Überblick zu verschaffen. Der Vermieter sollte nachdem der Gerichtsvollzieher ihn in den Besitz gesetzt hat, zunächst den Zustand der Mietsache gemeinsam mit Zeugen dokumentieren durch Fotos und schriftliche Aufstellung der zurückgelassenen Gegenstände. Danach muss man sich Gedanken darüber machen, welcher Kategorie die nachweislich vorgefundenen Sachen tatsächlich zuzuordnen sind um sodann zu erklären, was sofort vernichtet, was später vernichtet, was zu hinterlegen oder zu versteigern ist und was freihändig verkauft werden kann. Der Erlös ist zu belegen und kann dann ggf. mit den rückständigen Forderungen verrechnet werden.

Für weitere Informationen können Sie mich gerne kontaktieren.

Rechtsanwältin Saskia Holtz-Erhart

Walber, Holtz und Partner