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Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen Corona-Betriebsschließung erfordert Einzelfallprüfung
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Seit Anbeginn der Corona-Krise gehen die Meinungen darüber auseinander, welche Auswirkungen zu ihrer Eindämmung ergriffene hoheitliche Maßnahmen im Geschäftsraummietverhältnis haben, welche Partei also das „Lockdown-Risiko“ gegebenenfalls zu tragen hat oder ob – und wie – es zwischen den Parteien zu verteilen ist. Eine erste Rechtsprechungswelle hat bereits eingesetzt.
Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat nun am 24.02.2021 entschieden, dass die coronabedingte Schließungsanordnung eines Geschäfts zwar weder einen Sachmangel der Mietsache noch eine Unmöglichkeit der Leistungserbringung des Vermieters begründet.
Es hat aber darauf hingewiesen, dass der Mieter wegen der massiven Änderung der Geschäftsgrundlage u.U. einen Anspruch nach § 313 BGB auf Vertragsanpassung haben kann: Die Annahme der Unzumutbarkeit der Mietzahlung im Rahmen von § 313 BGB setze aber eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls voraus, bei der der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensation durch online-Handel, öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen, z.B. durch Kurzarbeit oder Vermögenswerte durch nicht verkaufte und noch verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. (Leitsätze des Gerichts)
OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20 (LG Heidelberg), BeckRS 2021, 2464
Dies hat auch das OLG München in seinem Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20 (LG München II), BeckRS 2021, 2593 betont.
Als Reaktion auf die bestehenden Rechtsunsicherheiten hatte der Bundestag am 17.12.2020 unter Hochdruck das „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Patentrecht“ (Bundestag Drucksache 19/25251) verabschiedet. Es handelt sich dabei um eine Änderung des bisherigen Gesetzes vom 27.03.2020. Die Gesetzesänderung ist am 31.12.2020 in Kraft getreten und bewirkt zwei wesentliche Änderungen:
Zum einen wird im Rahmen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) eine gesetzliche Vermutung dahingehend verankert, dass Corona-bedingte Schließungsverordnungen zu einer schwerwiegenden Veränderung der vertraglichen Grundlage zwischen den Mietparteien führen und damit den Anwendungsbereich für eine Vertragsanpassung eröffnen.
Zum anderen soll für gerichtliche Verfahren über Covid-19-bedingte Mietanpassungen ein Vorrangs- und Beschleunigungsgebot gelten.
Hinsichtlich der neuen gesetzlichen Vermutung, die in vielen Fällen den Anwendungsbereich des § 313 BGB eröffnet, ist jedoch Vorsicht geboten, da sie die für konkrete Ergebnisse notwendige Einzelfallerwägung nicht ersetzt.
Es empfiehlt sich deshalb stets, den konkreten Sachverhalt von einem Fachmann überprüfen zu lassen, ob sich die Unzumutbarkeit der Mietzahlung bzw. des weiteren Festhaltens am Vertrag in Ihrem konkreten Fall aus den Zahlen der Geschäftsentwicklung herleiten lässt. Wir empfehlen Ihnen daher bereits sich frühzeitig mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, um eine möglichst Interessengerechte Vorgehensweise abstimmen zu können.
Möchten Sie mehr erfahren? Sprechen Sie mit Herrn Rechtsanwalt Dr. Rudolf Weyer:
Rechtsanwälte Kroier & Weyer GbR
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