Wenn der Wohnungsmieter verstirbt und keine Erben hat

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, so geht der Mietvertrag auf die Erben des verstorbenen Mieters über. Ein Vermieter, der vom Tod seines Mieters erfährt, sollte sich daher zunächst um Klärung bemühen, wer die Erben des Verstorbenen sind. Lässt sich dies jedoch nicht klären und spricht alles dafür, dass Erben nicht vorhanden sind, stellt sich die Frage, wie der Vermieter sich verhalten sollte. Anders als oftmals angenommen endet das Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Der Vermieter kann daher die Wohnung nicht einfach räumen und neu vermieten. 

Um das Mietverhältnis rechtssicher zu beenden, sollte daher beim zuständigen Amtsgericht ein Antrag auf Nachlasspflegschaft gestellt werden. Dies ist notwendig, um das bestehende außerordentliche Kündigungsrecht ausüben zu können.

Außerordentliches Kündigungsrecht bei Tod des Mieters

Denn der Vermieter hat in dem Fall, dass der Mieter verstirbt, gemäß § 564 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn keine Personen nach § 563 BGB (z. B. Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt) in das Mietverhältnis eintreten.

Gemäß § 564 BGB wird das Mietverhältnis dann zunächst mit dem Erben fortgesetzt. Sowohl der Erbe als auch der Vermieter sind dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt.

Beantragung einer Nachlasspflegschaft erforderlich

Und hier liegt nun das Problem in den Fällen, in denen keine Erben vorhanden sind oder sich schlicht keine Erben ausfindig machen lassen. Denn wem gegenüber soll in einem solchen Fall die Kündigung erklärt werden? Bei einer Kündigungserklärung handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Diese muss also dem Kündigungsadressaten zugehen.

Daher ist in einem solchen Fall die Beantragung einer Nachlasspflegschaft erforderlich. Die Nachlasspflegschaft wird bei dem für den letzten Wohnsitz (also dem für den Ort der Wohnung) zuständigen Amtsgericht gemäß §§ 1960, 1961 BGB beantragt. Das Gericht bestimmt dann einen Nachlasspfleger, der sich um die Angelegenheiten und das eventuelle Vermögen des Verstorbenen zu kümmern hat.

Dem Nachlasspfleger gegenüber kann dann das Mietverhältnis gekündigt werden. Von dem Nachlasspfleger muss danach auch die Zustimmung zur Räumung erteilt werden.

Erst dann kann die Wohnung geräumt und gegebenenfalls neu vermietet werden.