Wer bekommt das Haus bei der Scheidung?

Allein durch die Scheidung ändert sich an den Eigentumsverhältnissen am Familieneigenheim gar nichts. Am einfachsten ist die Zuordnung damit dann, wenn einer der Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie ist. Er bleibt dann nämlich Eigentümer und ein Ausgleich des Wertzuwachses wird durch den Zugewinn geregelt. Meistens ist es aber nicht so einfach, denn fast immer sind die Eheleute zu je ein halb als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dies bringt erhebliche Probleme mit sich, da sich daran durch die Scheidung ebenfalls nichts ändert.

Hier gibt es mehrere Lösungsmöglichkeiten:

1. Alles bleibt wie es ist

In diesem Fall bleiben die geschiedenen Eheleute Eigentümer des Eigenheims mit den gleichen Rechten und Pflichten. Sie müssen sich einigen, wer welchen Bereich des Hauses bewohnt, tragen gemeinsam sämtliche Kosten und sie müssen gemeinsam über Instandhaltungsmaßnahmen und die Finanzierung dieser Maßnahmen entscheiden.

In diesen Fällen besteht die latente Gefahr, dass einer von beiden einen Kredit aufnimmt, dafür seine Haushälfte belastet und dann den Kredit nicht tilgen kann. Ganz abgesehen von dem zwischenmenschlichen Konfliktpotenzial durch das Wohnen auf so engem Raum beieinander auch nach der Ehescheidung. Da dies schwer auszuhalten ist, zieht dann meist einer der Ehepartner aus und verlangt Nutzungsentgelt, weil er sein Eigentum nicht mehr bewohnen kann. Dadurch werden die weiteren vorgenannten Probleme jedoch nicht gelöst.

2. Übertragung des hälftigen Hauseigentums

Es empfiehlt sich, dass der Besserverdienende den Eigentumsanteil übernimmt und den hälftigen Verkehrswert auszahlt, so dass letztlich das gesamte Eigentum auf einen Partner übergeht. Bei dieser Gelegenheit kann dann in dem ohnehin notwendigen notariellen Vertrag auch gleich ein Ausgleich für die möglicherweise von dem weichenden Ehepartner investierte Arbeitsleistung gefunden und vereinbart werden.

Die Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils geht natürlich auch andersherum. Bei Übernahme des gesamten Eigentums durch den Besserverdienenden ist jedoch die Wahrscheinlichkeit größer, dass der künftige Alleineigentümer einen Kredit für die Auszahlung des weichenden Ehepartners erhält und dass dieser vom finanzierenden Kreditinstitut aus der Schuldhaft für den bereits bestehenden Hauskredit entlassen wird.

3. Gemeinsame Veräußerung des Objektes und Aufteilung des Erlöses

Diese Variante setzt voraus, dass sich beide Parteien trotz ehelicher Trennung darüber einigen können, welcher Verkaufspreis der höchst erzielbare Erlös ist. Gelingt dies nicht, besteht die Gefahr eines Verkaufs unter Wert genauso wie das Risiko der Unverkäuflichkeit. Dies deshalb, weil potentielle Erwerber mit überzogenen Forderungen abgeschreckt werden.

Bei der Planung des Verkaufsangebots für das Familieneigenheim sollte vorher bei der finanzierenden Bank nachgefragt werden, wie hoch die verlangte Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Kredites ist. Dann kann dieser Betrag bei den Kaufpreisverhandlungen bereits mit berücksichtigt werden. Wenn es sich um einen hoch verzinsten Uraltkredit handelt, muss damit gerechnet werden, dass bei Veräußerung des Objektes eine Restschuld verbleibt. Über deren Tilgung müssen sich die Parteien dann extra einigen, da die finanzierende Bank meist nicht bereit ist, den schlechter verdienenden Ehepartner aus der Mithaftung zu entlassen.

4. Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft ist bei Uneinigkeit die letzte Möglichkeit. Dann besteht die Gefahr, dass weit unter Wert verkauft wird und eine deutlich höhere Restschuld übrig bleibt. Selbst wenn einer der Ehepartner darauf spekuliert, das Haus selbst zu ersteigern und so günstig an das Alleineigentum zu kommen, hat er immer noch das Risiko, dass ein Schnäppchenjäger ihm das Haus wegschnappt.

Bei derartigen Überlegungen wird nämlich oft übersehen, dass bei der Teilungsversteigerung nicht die Haushälfte des anderen Partners versteigert wird sondern das Grundstück im Ganzen, was bedeutet, dass auch für das gesamte Grundstück ein Gebot abgegeben werden muss. Außerdem wird bei der Teilungsversteigerung das Geld nur dann ausgekehrt, wenn sich in die Parteien über die Verteilung des Erlöses einigen können. Ist dies nicht der Fall, kommt es zur Hinterlegung des Versteigerungserlöses.

Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass eine Teilungsversteigerung besser vermieden werden sollte. Außerdem kann bei einer Einigung im notariellen Vertrag auch gleich eine Regelung zum Anspruch auf Zugewinn gefunden werden. Hierzu ist eine anwaltliche Beratung sehr sinnvoll.

Herzliche Grüße

Rechtsanwältin Dr. Cornelia Grüner aus Leipzig