Wertsicherungsklauseln im gewerblichen Mietrecht

Mietverträge im gewerblichen Bereich haben nicht selten eine Laufzeit von 10, 15 oder 20 Jahren. Der im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses ursprünglich vereinbarte Mietzins kann sich schon nach wenigen Jahren als nicht mehr passend herausstellen. Aus diesem Grund vereinbaren die Parteien häufig sog. Wertsicherungsklauseln. Dies erfolgt vor allem vor dem Hintergrund, dass sich diese vor dem Inflationsrisiko schützen wollen. Wertsicherungsklauseln zeichnen sich dadurch aus, dass sich die Zahlungsverpflichtung im Rahmen des Mietverhältnisses an die allgemeine Preisentwicklung anpasst. Der Gesetzgeber hat die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln allerdings gesetzlich geregelt, da diese ihrerseits zur Inflation beitragen.

Bis zum 13. September 2007 waren bei Wertsicherungsklauseln die gesetzlichen Regelungen des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes sowie der dazugehörigen Preisklauselverordnung zu beachten. Danach bestand ein grundsätzliches Indexierungsverbot, zulässig waren Indexierungen nur nach entsprechender Genehmigung. Seit 14. September 2007 gilt ein neues Preisklauselgesetz. Danach bleibt es zwar grundsätzlich bei einem Indexierungsverbot, allerdings wurde ein System von sogenannten Legalausnahmen eingeführt. Es werden also im Gesetz bestimmte Arten von Wertsicherungsklauseln aufgeführt, für die das Indexierungsverbot nicht gilt. Bezogen auf gewerbliche Mietverhältnisse müssen die Parteien jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel beachten. Die Preisentwicklung muss damit an einen bestimmten offiziellen Referenzindex (regelmäßig der Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes) gekoppelt sein. Ferner darf die Klausel keine überproportionalen Veränderungen zulassen. Schließlich muss die Indexierung eine Veränderung in beide Richtungen ermöglichen (Verbot der sog. „Upwards-Only-Klauseln“). Sollten diese gesetzlichen Voraussetzungen nicht beachtet sein, ist die Wertsicherungsklausel unwirksam.

Bei Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel ist darauf zu achten, dass das statistische Bundesamt seit 01. Januar 2003 nur noch drei Indizes veröffentlicht und fortschreibt, nämlich den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den harmonisierten Verbraucherpreisindex sowie den Index der Einzelhandelspreise. In der Vergangenheit veröffentlichte und fortgeschriebene Preisindizes wurden eingestellt. Wertsicherungsklauseln sollten sich damit auf einen der vorgenannten Indizes beziehen um in der Zukunft Berechnungsschwierigkeiten zu vermeiden.

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Rechtsanwalt Dr. Roland Veh, Memmingen