Widerrufsrechte des Wohnraummieters vermeiden

Der 13. Juni ist ein wichtiges Datum für private Vermieter. An diesem Tag ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte Richtlinie in Kraft getreten. Seither kann auch beim Abschluss oder bei Änderung von Mietverträgen ein Widerrufsrecht zu Gunsten des Mieters bestehen. Ein Überblick von Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen: 

I. Verbraucherverträge

Ein solches Widerrufsrecht besteht allerdings nur, wenn es sich bei einem Mietvertrag entsprechend § 312 Abs. 1 BGB um einen Verbrauchervertrag im Sinne des §§ 310 Abs. 3 BGB handelt, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat. Hierfür muss der Vermieter die Unternehmereigenschaft besitzen. Wer Unternehmer ist, definiert § 14 BGB, nämlich alle natürlichen oder juristischen Personen oder rechtsfähigen Personengesellschaften, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäftes in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handeln.

Ob danach private Vermieter als Unternehmer anzusehen sind, ist noch ungeklärt.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Oktober 2001 (XII ZR 63 / 01) ist die Verwaltung eigenen Vermögens nicht als gewerbliche Tätigkeit zu qualifizieren. Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichtes soll der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte ausschlaggebendes Kriterium für die Abgrenzung zwischen einer privaten und einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung sein. Bei der Vermietung von Immobilien soll es daher nicht auf die Größe der Immobilie selbst ankommen, sondern auf Umfang, Komplexität und die Anzahl der ihrer Verwaltung verbundenen Vorgänge. Brauchbare Kriterien für die Abgrenzung enthält die Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht.

Das Landgericht Waldshut-Tiengen hat in seinem Urteil vom 30. April 2008 (Az. 1 S 27 / 07) die Vermietung von acht Wohnungen in einem Wohngebäude als eine bloße Verwaltung eigenen Vermögens qualifiziert. Der Verfasser war an diesem Verfahren beteiligt gewesen.

Ähnlich hat das Oberlandesgericht Düsseldorf am 12.1.2012 (Az. 24 U 72 / 09) für die Vermietung von fünf Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten durch Beschluss entschieden.

Hingegen hat das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 24.9.2009 (Az. 414 C6115 / 09) entschieden, dass auch private Vermieter unternehmerisch tätig seien, zumindest dem Grundsatz nach. Für eine unternehmerische Tätigkeit spreche es, wenn der Vermieter als planvoll am Wohnungsmarkt tätiger Anbieter erscheine und erkennbar die Entscheidung getroffen habe, zumindest einen Teil seiner Einkünfte durch Vermietungen zu erzielen, so dass die Schwelle zum „Gelegenheitsvermieter“ überschritten sei. Als Beispiel einer privaten Vermögensverwaltung hat das Amtsgericht die Vermietung lediglich einer einzelnen Einliegerwohnung genannt.

Demnach sollte jeder Vermieter, der mehr als eine Einheit vermietet, vorsichtshalber davon ausgehen, von der Rechtsprechung als Unternehmer im Sinne des §§ 14 BGB angesehen zu werden.

Ein Verbrauchervertrag erfordert nicht nur, dass der eine Vertragsteil Unternehmer, sondern auch, dass der andere Vertragsteil Verbraucher ist.

Nach § 13 BGB sind Verbraucher natürliche Personen, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließen, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Gesellschaften des bürgerlichen Rechts und Wohnungseigentümergemeinschaft gelten hierbei als Verbraucher, auch wenn sie keine natürlichen Personen sind. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie außerhalb ihrer gewerblichen oder selbst wenn im beruflichen Tätigkeit agieren.

Privatpersonen, die Wohnraum anmieten, dürften stets als Verbraucher anzusehen sei. Es kommt nicht darauf an, ob die Wohnung als Wohnraum für eine Einzelperson, eine Familie oder einer Wohngemeinschaft angemietet wird. Auch wenn die Wohnung teilweise zu beruflichen Zwecken genutzt wird, schadet dies der Verbrauchereigenschaft jedenfalls dann nicht, wenn der Wohnzweck überwiegt.

Mietet ein Unternehmen Wohnraum für seine Mitarbeiter, liegt kein Verbrauchervertrag vor.

Auch beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen dürfte es sich in der Regel nicht um Verbraucherverträge handeln, weil der Mieter die Räume überwiegend für seine gewerblichen Zwecke oder für seine selbstständige Tätigkeit nutzt. Ausnahmen sind denkbar, wenn beispielsweise ein Mieter gewerbliche Räume anmietet, um dort seinem Hobby nachzugehen.

II. Anwendbare Vorschriften für Mietverträge

§ 312 Abs. 4 BGB regelt, dass nicht alle Vorschriften der Verbraucherrechts-Richtlinie auf Verträge über Wohnraum anwendbar sind.

Insbesondere bei der Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wird die Anwendung der Vorschriften stark beschränkt, jedenfalls dann, wenn der Mieter die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt gehabt hatte. In diesem Fall steht ihm kein Widerrufsrecht zu.

Wird jedoch ein Gewerbemietvertrag zu privaten Zwecken mit einem Verbraucher geschlossen, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu, wenn der Vertrag gemäß § 312 c BGB im Rahmen eines Fernabsatzvertrages oder gemäß § 312 b BGB außerhalb von den Geschäftsräumen des Vermieters oder dessen Vertreter abgeschlossen wurde.

III. Fernabsatzverträge

Bei Fernabsatzverträgen werden zum Vertragsschluss grundsätzlich planmäßig lediglich Fernkommunikationsmittel verwendet. Solche Fernkommunikationsmittel sind Briefe, Telefonate, Telekopien, E-Mails usw., also alle Instrumente, die es ermöglichen, einen Vertrag ohne körperliche Anwesenheit der Vertragspartner abzuschließen.

Generell ist davon auszugehen, dass private Vermieter Verträge regelmäßig nicht im Fernabsatz abschließen und abwickeln. Das gilt auch für den Fall, dass der Abschluss eines Mietvertrages nicht bei persönlicher Anwesenheit erfolgt, sondern durch Korrespondenz. Denn die verschärften Vorschriften für Fernabsatzverträge greifen nur ein, wenn der Vermieter sich so organisiert hatte, dass er Verträge regelmäßig im Fernabsatz abschließt.

Anders kann der Rechtslage allerdings zu beurteilen sein, wenn der Vermieter geschäftsmäßig tätige Personen einschaltet (Makler) oder sich als Mitglied durch einen Haus & Grund-Verein vertreten lässt. In diesem Fall besteht die Gefahr, dass Gerichte eine Fernabsatzvereinbarung bejahen könnten.

IV. Vertragsabschlüsse außerhalb von Geschäftsräumen

Ein Vertragsabschluss außerhalb von Geschäftsräumen erfolgt beispielsweise, wenn der Mietvertrag an einem Ort abgeschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Vermieters ist. Ist allerdings aufgrund des Mieterwunsches der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen worden, greifen die Regelungen für Vertragsabschlüsse außerhalb von Geschäftsräumen nicht ein.

Private Vermieter werden in der Regel nicht über eigene Geschäftsräume für Ihre Vermietungstätigkeit verfügen. Schließen sie einen Mietvertrag dann entweder in ihrer Wohnung, in der alten Wohnung des Mieters oder an öffentlichen Orten ab, gelten diese Verträge als außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen.

Falls ein Vermieter als Mitglied von Haus & Grund den Verein beauftragt, die Vermietung vorzunehmen, ist der Vertrag innerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen worden, wenn er in der Geschäftsstelle unterschrieben wird. Nutzt allerdings der Vermieter selbst die Geschäftsstelle, befindet er sich in einem fremden Geschäftsraum und der Vertrag gilt als außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen.

V. Begründung eines Mietverhältnisses über Wohnraum

Grundsätzlich gelten die neuen Vorschriften auch für die Begründung eines Wohnraummietverhältnisses, wenn der Vertrag im Fernabsatz (§ 312 Buchst. c BGB) oder außerhalb von den Geschäftsräumen des Vermieters oder dessen Vertreter (§ 312 Buchst. b BGB) geschlossen wird, wie sich aus § 312 Abs. 4 S. 1 ergibt, der auf § 312 Abs. 3 Nr. 1-7 BGB verweist.

Wird der Mietvertrag über Wohnraum allerdings an Ort und Stelle nach einer Besichtigung unterzeichnet, so steht dem Verbraucher/Mieter gemäß § 312 Abs. 4 S. 2 BGB kein Widerrufsrecht zu. Hierbei spielt es keine Rolle, wo und mit welchen Kommunikationsmitteln der Vertragsschluss zu Stande gekommen ist.

Den Vermieter treffen allerdings Informationspflichten (§§ 312 Abs. 4 S. 2, 312 Abs. 3 Nr. 2-5,312 a BGB). Die zu beachtenden Punkte sind allerdings in der Praxis bereits jetzt ohnehin selbstverständlich:

• Bei Anrufen zum Zweck des Vertragsabschlusses muss der Vermieter bzw. sein Vertreter zu Beginn des Gespräches seinen Namen oder gegebenenfalls die Identität des Vermieters (wenn der Vertreter anruft) und den Zweck des Anrufes angeben.

• Vereinbarungen über eine Zahlung des Mieters, die über die vereinbarte Miete hinausgehen, müssen ausdrücklich getroffen werden

• Vereinbarungen, durch die der Mieter verpflichtet wird, ein Entgelt für die Nutzung des vertraglich bestimmten Zahlungsmittels zu leisten, sind unwirksam. Da die Zahlung der Miete in der Regel in Geldform per Überweisung oder Bankeinzug erfolgt, spielt dieser Punkt in der Praxis keine Rolle.

Sollte jedoch keine Besichtigung des zu vermittelnden Wohnraums stattgefunden haben bzw. sollte der Vertrag im Rahmen des Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters abgeschlossen werden, treffen den Vermieter weitere Informationspflichten. Er musste Mieter über folgende Punkte informieren:

• Die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung
• die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters
• die Höhe der monatlichen Miete
• die Zahlungsmodalitäten und den Vertragsbeginn
• das Bestehen des gesetzlichen Mängel Haftungsrechts (Mietminderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz)
• die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Verträgen und die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen
• die Bedingungen der Kaution

Erfüllt der Vermieter diese Informationspflicht nicht, verletzt er seine vorvertraglichen Nebenpflichten. Für daraus entstehende Schäden kann der Mieter Ersatz verlangen. Die Erfüllung der Informationspflichten hat jedoch keine Auswirkungen auf die Widerrufsfrist.

VI. Vertragsänderungen und Vertragsaufhebungsvereinbarungen

Die neuen Schutzvorschriften gelten auch für wesentliche Vertragsänderungen und Aufhebungsverträge, die eine entgeltliche Leistung des Vermieters zum Gegenstand haben. § 312 Abs. 4 S. 1 BGB regelt deshalb, „dass wie bisher das Widerrufsrecht und die Pflicht zur Belehrung des Verbrauchers (Mieters) hierüber bei Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gelten“ (Bundestagsdrucksache 17/12637, Seite 48).

Ausdrücklich nennt der Gesetzgeber beispielsweise Zustimmungen zu Mieterhöhungen und Aufhebungsverträge. Betroffen sein dürften darüber hinaus aber auch Modernisierungsvereinbarungen und Regelungen bezüglich einer Untervermietung, soweit der Mieter hierfür einen Anteil an den Vermieter zahlen muss. Es wird selbst die Auffassung vertreten, dass die Schutzvorschriften auch für die Zustimmung zur Mieterhöhung gelten, obwohl der Mieter nach den gesetzlichen Regelungen zur Zustimmung verpflichtet ist.

VII. Widerruf

Besteht aufgrund der Schutzvorschriften ein Widerrufsrecht des Mieters, muss der Vermieter den Mieter darüber belehren und ihn über das im Bundesgesetzblatt abgedruckte Muster-Widerrufsformular (Bundesgesetzblatt 2013 Teil I Nr. 58, Seite 3665) informieren. Allerdings muss dieses Musterformular vom Vermieter nicht dem Mieter zur Verfügung gestellt werden.

Der Widerruf muss eindeutig erklärt werden, jedoch ist eine bestimmte Form dafür nicht vorgeschrieben. Der Mieter kann für den Widerruf das Muster-Widerrufsformular nutzen.

VIII. Widerrufsfrist

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt in der Regel mit dem Vertragsschluss, § 355 Abs. 2 BGB. Allerdings beginnt die Widerrufsfrist erst zu laufen, wenn der Mieter über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehrt wurde.

Wird er nicht, nicht vollständig oder nicht ordnungsgemäß belehrt, erlischt das Widerrufsrecht erst zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, § 356 Abs. 3 BGB.

Ist die Widerrufsbelehrung nicht oder nicht ordnungsgemäß erfolgt, kann der Vermieter diese Belehrung innerhalb der zwölf Monate und 14 Tage nachholen, es sei denn, der Mieter habe bereits widerrufen. Bei einer nachträglichen Belehrung endet die Widerrufsfrist 14 Tage nach Zugang der nachträglichen Belehrung.

IX. Rechtsfolgen des Widerrufs

Im Falle des Widerrufs sind gemäß § 357 BGB die empfangenen Leistungen unverzüglich zurück zu gewähren, spätestens jedoch innerhalb von 14 Tagen. Im Falle des Mietvertrages bzw. einer mietvertraglichen Vertragsänderung kann nur der Vermieter die empfangenen Leistungen (Mietzins und Kaution) zurückgewähren.

Allerdings kann dem Vermieter ein Wertersatzanspruch zustehen, § 357 Abs. 8 BGB. Dieser Anspruch auf Wertersatz setzt voraus, dass der Mieter über die Verpflichtung zur Zahlung von Wertersatz für den Vermieter aufgeklärt worden ist. Zudem muss der Mieter die vorfristige Leistungserbringung ausdrücklich verlangt und dem Vermieter dies auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt haben.

Der Mieter schuldet also grundsätzlich nur dann Wertersatz, wenn er ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht und die Pflicht zur Zahlung von Wertersatz aufgeklärt worden ist. Der Wertersatz richtet sich nach dem Anteil der bis zum Widerruf erbrachten Leistungen im Verhältnis zu der im Vertrag geschuldeten Gesamtleistung. Wird der Widerruf beispielsweise zwei Wochen nach Bezug der Wohnung/Beginn des Mietverhältnisses erklärt, schuldet der Mieter als Wertersatz zeitanteilig die vereinbarte Miete.

X. Ausschluss des Widerrufsrechts

Das Widerrufsrecht kann nicht ausgeschlossen werden, ein solcher Ausschluss ist gemäß § 312 k BGB verboten. Vermieter sind es gewöhnt, vom Gesetz einseitig benachteiligt zu werden.

XI. Empfehlungen

Bis zur Klärung der Rechtslage sollte der private Vermieter davon ausgehen, von den neuen Regelungen als Unternehmer betroffen zu sein. Er sollte sich über die Risiken der unterlassenen Widerrufsbelehrung im Klaren sein.

Um das Widerrufsrecht zu vermeiden, sollten Mietverträge nur nach einer vorherigen Besichtigung der Wohnung geschlossen werden. Falls keine Wohnungsbesichtigung stattfindet oder, falls Gewerberäumen Verbraucher vermietet werden, müssen die Mieter bei Abschluss des Mietvertrages über den Widerruf ordnungsgemäß belehrt werden. Ansonsten droht die Gefahr, dass der Mieter innerhalb eines Jahres und 14 Tagen der Mietvertrag widerruft und sämtliche mit Zahlungen zurückgefordert, ohne selbst zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet zu sein.

Um Schwierigkeiten mit der Rückabwicklung zu vermeiden, sollten Mietverträge spätestens 14 Tage vor Übergabe der Mietsache abgeschlossen werden. Sollte dies nicht möglich sein, muss die Übergabe vor Ablauf der 14 Tage Frist ausdrücklich vom Mieter schriftlich verlangt werden, zusätzlich zur Widerrufsbelehrung muss der Vermieter den Mieter über die Pflicht zur Leistung von Wertersatz belehren. Sollten diese Belehrungen unterbleiben, kann der Mieter innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist widerrufen, ohne Wertersatz leisten zu müssen.

Um zu vermeiden, dass Mietern bei nachträglichen Vertragsänderungen (Mieterhöhungen, Modernisierungsvereinbarungen, Untervermietungserlaubnisse mit Gewinnbeteiligung des Vermieters, Vertragsaufhebung) ein Widerrufsrecht zusteht, sollten derartige Änderungen zukünftig nicht gemeinsam vor Ort von beiden Parteien unterzeichnet werden. Die Vereinbarungen sollten den Mietern direkt vom privaten Vermieter zugeschickt werden. Alternativ können die Vereinbarungen auch den Mietern übergeben werden. Hierbei sollte aber darauf geachtet werden, dass der Mieter die Vereinbarungen nicht sofort unterschrieben zurückgibt, sondern dies möglich erst ein paar Tage später durch Post Zusendung erledigt.

Vermieter, die Mitglied bei Haus & Grund sind, sollten verstärkt die fundierte Beratung ihres Ortsvereines in Anspruch nehmen, ehe es zu Vertragsabschlüssen, zu Vertragsänderungen oder zu Vertragsaufhebungen kommt.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.