Wie man seinen Untermieter wieder loswird

Nachdem bereits geklärt wurde, ab wann aus einem Hausgast ein Untermieter wird (siehe hier) und nicht mehr einfach „rausschmeißen“ kann, stellt sich jetzt die Frage, wie man seinen Untermieter loswird.

Der Untermietvertrag ist im Grunde ein „normaler“ Mietvertrag. Als sogenanntes Dauerschuldverhältnis, das dem Untermieter ein Recht auf den Besitz der gemieteten Räumlichkeiten gewährt, muss dieser Vertrag zunächst gekündigt werden. Es gelten dabei die auch für das restliche Mietrecht geltenden Vorschriften, also beispielsweise für die außerordentlich fristlose Kündigung aus wichtigem Grund § 543 BGB oder (bei zeitlich unbegrenzten Untermietverträgen über Wohnraum) die § 573 ff BGB.

In der Praxis werden im Bereich des Wohnraummietrechts meistens einzelne Zimmer vermietet. Wenn ganze Wohnungen vermietet werden, dann meistens nur „zum vorübergehenden Gebrauch“. Also beispielsweise, wenn jemand für eine bestimmte Zeit ins Ausland geht. Für beide Fälle sieht das Gesetz Erleichterungen bei der Kündigung vor.

Bei vorübergehend untervermieteten Wohnungen Kündigungsfristverkürzung möglich

Bei Wohnungen, die nur vorübergehend untervermietet (aber nicht konkret befristet) werden, braucht der Untervermieter zwar einen Kündigungsgrund in Gestalt eines „berechtigten Interesses“ im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein solcher Grund liegt in den meisten Fällen unproblematisch vor, weil der Vermieter die Wohnung bei seiner Rückkehr wieder selbst nutzen möchte und entsprechend „Eigenbedarf“ hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Gemäß § 573c Abs. 2 BGB kann in solchen Fällen eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden als die ansonsten geltende dreimonatige Frist.

Anwaltstipp

Wenn Sie einigermaßen sicher abschätzen können, wie lange Sie Ihre Wohnung nicht benötigen, schließen Sie möglichst einen befristeten Vertrag ab. Das Problem bei einem Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch ist, dass ein solcher nicht mehr vorliegt, wenn der Gebrauch länger als drei Monate stattfindet – und dann nützt Ihnen die verkürzte Kündigungsfrist nichts mehr.

Möbliertes Zimmer = Kein Kündigungsgrund und kurze Kündigungsfrist

Am leichtesten ist die Kündigung eines möblierten Zimmers. Denn gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist „Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat“ von den besonderen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts grundsätzlich ausgenommen. Es darf also „grundlos“ gekündigt werden. § 573c Abs. 3 BGB hält noch eine weitere Erleichterung bereit: Die Kündigungsfrist beträgt lediglich zwei Wochen, wenn man bis zum 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats kündigt.

Anwaltstipp

Die „überwiegende Möblierung“ ist für die kurze Kündigungsfrist wichtig. Nach einer gängigen Definition ist ein Raum dann überwiegend möbliert, „wenn alle für die Lebensführung in diesem Raum benötigten Einrichtungen nach wirtschaftlicher Bedeutung und Anzahl zu mehr als der Hälfte vorhanden sind“. Wann dieser Möblierungsanteil erreicht ist, hängt natürlich von der Größe und dem Schnitt der Wohnung ab. Bei einem einfachen Zimmer sollten Bett, Schrank, Tisch und Stuhl reichen. Solange diese Gegenstände zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren (im Idealfall nachvollziehbar dokumentiert), macht es nichts, wenn die Möbel dann später ganz entfernt werden.

Achtung

War das Zimmer nicht möbliert, braucht der Untervermieter wegen § 573a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB zwar immer noch keinen Kündigungsgrund, wenn der Vermieter in derselben Wohnung lebt. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB auf stattliche sechs Monate!

Hauptvermieter kann Mietsache vom Untervermieter zurückfordern

Den Hauptvermieter muss diese Konstellation übrigens nicht stören. Wie bereits hier (Grundlagen der Untermiete) dargestellt, hat der Vermieter nur mit dem Zwischenvermieter eine vertragliche Beziehung, nicht mit dem Untermieter. Aber gemäß § 546 Abs. 2 BGB kann der Vermieter sowohl von seinem Mieter als auch von dem Untermieter die Mietsache zurückfordern, wenn das Mietverhältnis zwischen ihm und seinem Mieter beendet ist.

Es ist also denkbar, dass der Vertrag zwischen Hauptvermieter und Mieter beendet ist, während der Vertrag zwischen Mieter und Untermieter noch läuft. In diesem Fall muss der Zwischenvermieter damit rechnen, dass der Untermieter Schadensersatzansprüche gegen ihn geltend macht, wenn der Hauptvermieter ihn vor die Tür setzt.

Anwaltstipp

Wenn Mieter und/oder Untermieter die gekündigte Wohnung nicht freiwillig verlassen, muss der Hauptmieter darauf achten, dass er trotz fehlender vertraglicher Beziehung zum Untermieter auch gegen jenen einen Räumungstitel erwirkt. Denn der Untermieter leitet sein Recht auf Besitz von dem Zwischenvermieter ab. Solche Konstellationen prüft der Gerichtsvollzieher nicht, sondern kehrt unverrichteter Dinge wieder um, sobald er Bewohner antrifft, die nicht in seinem Vollstreckungsbescheid genannt sind.

Bei Fragen rund um das Thema Untermiete stehen Ihnen die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank gerne per E-Mail oder auch telefonisch zur Verfügung.