Wenn aus dem Dauergast plötzlich ein Untermieter wird

Es gibt viele Gründe, einen Untermieter aufzunehmen, egal ob privat oder in einem Gewerberaum. Mal wird nur ein Raum in der WG untervermietet, mal eine komplette Büroetage. Normalerweise wird der „Mietzins“ in Geld bezahlt, manchmal werden Räumlichkeiten auch gegen handwerkliche Leistungen oder Hilfe im Haushalt oder der Pflege zur Verfügung gestellt. 

Allerdings gibt es bei der Untermiete zahlreiche Besonderheiten und Fallstricke, auf die der Eigentümer der Räume, der Zwischenvermieter sowie der Untermieter achten sollte, wenn man nicht so manche unliebsame Überraschung erleben möchte. Eine besonders „fiese“ Überraschung ist es, wenn aus einem Gast plötzlich ein Untermieter wird.

Abgrenzung Dauergast oder Untermieter = Hausrecht oder Kündigung

Der Standardfall der Untermiete im Wohnraummietrecht ist ganz einfach – man stellt ein Zimmer zur Verfügung, gegebenenfalls auch Möbel (dies hat Einfluss auf die Kündigungsfrist bei der Beendigung der Untermiete) und kassiert dafür Miete. Etwas komplizierter wird es unter Umständen, wenn der neue Partner in die Wohnung einzieht und sich an den Kosten beteiligt. Was aber ist, wenn man jemanden – beispielsweise weil dieser sich in einer Notsituation befindet – bei sich übernachten lässt? Und der dann nach einigen Wochen oder Monaten immer noch die Schlafcouch im Wohnzimmer in Beschlag nimmt und keine Anstalten macht, sich eine neue Bleibe zu suchen? Kann ich auf mein Hausrecht pochen und den Gast vor die Tür setzen? Oder ist ein Mietverhältnis entstanden und ich muss das Untermietverhältnis kündigen?

Einigung über die wesentlichen Vertragsinhalte erforderlich

Für eine Antwort muss man sich zunächst bewusst machen, dass ein Untermietvertrag letztlich nichts anderes ist als ein ganz „normaler“ Mietvertrag, der in § 535 BGB geregelt ist (ausführlicher zu den Grundlagen in diesem Rechtstipp). Um wirksam einen Vertrag schließen zu können, müssen sich die Beteiligten über die wesentlichen Inhalte einig sein. Dazu gehört eine Übereinkunft darüber, wer überhaupt die Parteien des Mietverhältnisses sind, um welche Mietsache es sich handelt, die Höhe der Miete und die Mietzeit.

Die Einigung erfolgt dann durch Angebot, § 146 BGB, und die Annahme dieses Angebotes nach § 147 ff BGB. Im Idealfall werden Vertragsinhalt, Angebot und Annahme natürlich schriftlich dokumentiert.

Untermietvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden

Wer seinen Dauergast nun allerdings am Hemdkragen packt und zum Ausgang bugsiert, handelt vielleicht etwas vorschnell. Denn ein Mietvertrag kann auch unproblematisch mündlich geschlossen werden. Und das muss noch nicht einmal laut ausgesprochen werden, die ausdrücklichen Willenserklärungen können grundsätzlich auch durch schlüssiges Verhalten ersetzt werden. 

Allerdings „führt das bloße Wollen von Leistungen und deren schlichte Entgegennahme nicht ohne weiteres zu einem Vertragsschluss“ (BGH, Urteil vom 10. April 1997 – VII ZR 211/95). Schweigen bedeutet keine Zustimmung! Die Rechtsprechung verlangt vielmehr, dass sich aus dem Ablauf der Ereignisse ein Angebot und eine Annahme herauslesen lassen. 

Anwaltstipp

Ein Untermieter, der sich auf das Bestehen eines vertraglichen Anspruches beruft, sollte also mehr in der Hand haben, als das Argument, dass der Hauptmieter eine Kostenbeteiligung entgegengenommen hat.

Die manchmal in der Rechtsprechung auftauchende Formel „Besuch = maximal drei Monate“ hilft dem Dauergast in diesem Zusammenhang auch nicht weiter. Hier geht es darum, wie lange weitere Mitbewohner „genehmigungsfrei“ leben durften, bevor der Vermieter informiert werden musste. Dabei spielte es aber gerade keine Rolle, ob ein Untermietverhältnis bestand oder nicht, AG Frankfurt Main, Urteil vom 12. Januar 1995 – Hö 3C 5170/94.

Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung

Auch wenn das Zahlen von Miete oder eine Kostenbeteiligung allenfalls ein Indiz für das Vorliegen eines Untermietvertrages mit allen seinen rechtlichen Konsequenzen sein kann, spricht das Fehlen von Mietzahlungen gegen einen Untermieter. Allerdings muss auch hier genau hingeschaut werden. Denn im Austausch für die Überlassung der (Mit-)wohngelegenheit muss nicht unbedingt Geld fließen. Ebenso denkbar – und gar nicht so unüblich – ist es, dass das Wohnrecht durch Hilfe im Haushalt, oder pflegerische und handwerkliche Tätigkeiten abgegolten wird.

Bei Unentgeltlichkeit – Leihe statt Untermiete?

Überlässt man jemanden aus purer Nettigkeit und Hilfsbereitschaft die Möglichkeit zum Wohnen oder auch für ein Gewerbe, so handelt es sich zwar nicht mehr um einen Mietvertrag. Aber möglicherweise um einen Leihvertrag, bei dem es auf die Unentgeltlichkeit der Gebrauchsgestattung ankommt.

Das ist dann zwar auch ein Vertrag, aber der Verleiher kann nach § 604 Abs. 3 BGB die Sache jederzeit zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch dem Zweck zu entnehmen ist. Unter den Voraussetzungen des § 605 BGB ist außerdem die Kündigung möglich.

Anwaltstipp

Menschen, die kein eigenes Recht dazu haben, sich in einer Wohnung aufzuhalten, kann man selbstverständlich jederzeit rauswerfen. Der Wohnungsbesitzer hat das Hausrecht, kann ein entsprechendes Verbot aussprechen und sich notfalls staatlicher Hilfe bedienen, um dieses Verbot auch umzusetzen.

Hatte man allerdings bereits eine längere Zeit zusammengelebt, könnte sich der Dauergast auf Rechte aus einem mit ihm zu Stande gekommenen Untermietvertrag berufen. Umgekehrt könnte auch der Hauptmieter verlangen, dass der Untermieter nicht einfach auszieht, ohne sich an den Kosten zu beteiligen. Wenn dann – wie so häufig – keine schriftlichen Absprachen existieren, droht eine gerichtliche Auseinandersetzung deren Ausgang schwer vorherzusagen ist. Deswegen sollte

• das Verhältnis zwischen Hauptmieter und der dritten Person möglichst frühzeitig schriftlich fixiert werden und ansonsten
• die Partei, die ausziehen möchte, immer rein vorsorglich das Mietverhältnis nach den dafür vorgesehenen Vorschriften kündigen.

Bei Fragen rund um das Thema Untermiete stehen Ihnen die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank gerne per E-Mail oder auch telefonisch zur Verfügung.