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Wohnfläche in der Wohnraummiete – aktuelle Rechtsprechung
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Mittlerweile ist die Frage nach der Wohnfläche im Mietrecht Gegenstand vieler gerichtlicher Auseinandersetzungen. Die richtige Wohnflächenberechnung hat u.a. Bedeutung bei Mietminderung, Mieterhöhung und der Abrechnung der Betriebskosten (BGH
Urteil vom vom 16.01.2019, Az. VIII ZR 173/17).
So liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 295/03).
Viele Mieter und Vermieter müssen sich daher der Frage stellen, wie die Wohnfläche richtig zu berechnen ist. Schwierigkeiten bereiten oft Fragen bei Wohnräumen mit niedriger Decke, unterdurchschnittlicher Beleuchtung, bei Balkonen, Loggien, Dachgärten und Schwimmbädern.
Der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) bzw. der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az. VIII ZR 295/03).
Im Einzelfall ist daher zuerst zu schauen, welche Regelung der Mietvertrag zu der Wohnfläche beinhaltet. Dabei ist auf die Angaben zu der Wohnfläche im Mietvertrag zu achten. Nach Rechtsprechung des BGH ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnfläche mit einem Zusatz „circa“ bezeichnet wird.
Im Ergebnis ist die Beschreibung des Mietgegenstandes in dem jeweiligen Vertrag auszulegen, denn durch die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) und Wohnflächenverordnung (WoFlV) können die Gegebenheiten des Einzelfalles nicht im vollen Umfang Berücksichtigung finden.
Lassen Sie sich hierzu von uns Anwalt Mietrecht Bonn umfassend beraten.
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