Wohnraummiete: Zeitlicher Zusammenhang zwischen Abmahnung und Kündigung

Kann man ein Mietverhältnis über Wohnraum noch kündigen, wenn man vor langer Zeit eine Abmahnung wegen eines gleich all die gleichartigen Verhaltens ausgesprochen hat?

Das Amtsgericht Paderborn hat am 3.3.2021 (55 C 281/20) ein Urteil gesprochen, das sich mit dieser Problematik befasst.

Der zu entscheidenden Fall enthielt einen Extremfall des zeitlichen Abstandes zwischen Abmahnung und der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Bereits im Jahr 2009 hatte der Vermieter den Mieter wegen Lärmbelästigungen abgemahnt. Da der Mieter sich weiterhin rücksichtslos gegenüber anderen Mietern verhalten habe, etwa durch lautes Schreien im Treppenhaus zur Nachtzeit, Sturm klingeln und Bedrohung eines anderen Mieters, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis am 14.9.2020 fristlos.

Entscheidung des AG Paderborn

Voraussetzung der fristlosen Kündigung ist, dass der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört                (§ 569 Abs. 2 BGB). Grund der Abmahnung ist, dass der Mieter darauf hingewiesen werden soll, dass das Mietverhältnis bei einer Fortsetzung oder Wiederholung seines Verhaltens gekündigt wird.

Das Amtsgericht Paderborn hat festgestellt, dass für die Mieter nicht erkennbar sei, dass die Kündigung aufgrund seines trotz einer Abmahnung  andauernden Verhaltens erfolge, wenn die Kündigung nicht in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Abmahnung ausgesprochen wird.

Es fehlt dann an der Nachhaltigkeit der Störung des Hausfriedens durch den Mieter.

Das Amtsgericht Paderborn hat die von dem Vermieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam erklärt.

Praxishinweis

Der vom Amtsgericht Paderborn zu entscheidende Fall war vom Zeitablauf her extrem.

Trotzdem zeigt er sehr anschaulich die Problematik des zeitlichen Zusammenhanges von Abmahnung und  fristloser Kündigung.

In der Praxis kann den Vermietern nur angeraten werden, das den Hausfrieden störende Verhalten gut zu dokumentieren, rechtzeitig eine Abmahnung auszusprechen und dann in der Folgezeit auch die etwaigen weiteren Störungen des Hausfriedens gut zu dokumentieren.

Setzt der Mieter seine Störungen des Hausfriedens vor, sollte nicht zu lange mit der fristlosen Kündigung gewartet werden, damit der zeitliche Zusammenhang zwischen Abmahnung und fristloser Kündigung nicht verloren geht.

Wie lang der Zeitraum zwischen Abmahnung und fristloser Kündigung maximal sein darf, hängt von Art und Schwere der Störung des Haufriedens ab.