Wohnungseigentum - WEG -

Wohnungseigentum

Welche Reparaturkosten trägt der Wohnungseigentümer, welche die Gemeinschaft?

Immer wieder müssen Gerichte über Streit in Wohnungseigentümergemeinschaften entscheiden. Häufig geht es dabei um die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Bauteilen zuständig ist, die Schnittstellen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bilden.

Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach diesem Gesetz kann Wohnungseigentum an Mehrfamilienhäusern, Reihenhausanlagen, Doppelhäusern und auch Einzelhäusern begründet werden. Für kleine und große Mehrfamilienhäuser ist die Bildung von Wohnungseigentum nach dem WEG obligatorisch. An Reihenhäusern, Doppelhäusern und Einfamilienhäusern wird in der Regel dann Wohnungseigentum begründet, wenn bauplanungs- oder bauordnungsrechtlich eine Realteilung des Grundstücks (Teilung durch amtliche Vermessung) nicht möglich ist.

Nach dem WEG kann an Wohnungen das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem

Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören regelmäßig Zufahrten und Zuwegungen, Kinderspielplatz, Parkplätze für Besucher und

Lieferanten usw. Darüber hinaus können sogenannte Sondernutzungsrechte begründet werden. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, bestimmte Teile des Gebäudes oder Grundstücksflächen unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen. Sondernutzungsrechte werden in der Regel an Kfz-Stellplätzen im Freien, in Carportanlagen oder in der Tiefgarage sowie an Kellerräumen, Terrassen und Gartenflächen begründet.

Die Aufteilung eines Gebäudes oder mehrerer Gebäude in Wohnungseigentum erfolgt durch notariell zu beurkundende Teilungserklärung. Eine Teilungserklärung enthält üblicherweise auch eine sogenannte Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt.

Gestritten wird häufig über die Frage, ob bestimmte Bauteile zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören und ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft zuständig ist, wenn aufwendige Reparaturen anstehen. Klar ist die Rechtslage, wenn Reparaturen am Grundstück, in der Tiefgarage, an der Fassade und am Dach erforderlich werden. Das Grundstück und konstruktive Bauteile gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, so dass für Reparaturen die Eigentümergemeinschaft zuständig ist. Dies gilt auch dann, wenn eine Reparaturbedürftigkeit an einem konstruktiven Bauteil besteht, das einer einzelnen Eigentumswohnung zugeordnet ist (z. B. Fassadenundichtigkeit im Bereich eines Außenfensters).

Oftmals sind erforderliche Reparaturen an Fenstern und Türen, Balkonen und Dachterrassen sowie an Wasser· und Heizungsrohren Anlass für gerichtliche Streitigkeiten. Dass es wegen solcher oder vergleichbarer Bauteile immer wieder zu Streitigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt, mag an § 5 Abs. 2 und 3 WEG liegen. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlage und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Umgekehrt können aber Wohnungseigentümer vereinbaren (in der Regel in der Teilungserklärung), dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Fenster befinden sich grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Eine Trennung nach Innen- und Außenseite ist allenfalls bezüglich des Rahmens möglich, hinsichtlich der Fensterscheibe jedoch nicht, insbesondere gilt dies für moderne Verbund- oder Isolierglasfenster mit Mehrfachverglasung.

Moderne Fenster werden deshalb grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Fensterbank und -Sims stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Sie betreffen die äußere Gestaltung des Gebäudes. Auch Fenstergitter sind zwingend Gemeinschaftseigentum.

Türen: Innentüren innerhalb einer Wohnung stehen im Sondereigentum. Die Wohnungsabschlusstüren sind hingegen vollständig Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für den Farbanstrich. Diesen Regeln unterliegen auch Balkon- und Terrassentüren. Auch die Hauseingangstür sowie Garagentore, sofern sie den Zweck haben, Sondereigentum räumlich vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. 

Balkone sind sondereigentumsfähig. Schwierigkeiten bereitet häufig die Beurteilung, ob der Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft für Reparaturen an bestimmten Balkonbestandteilen zuständig ist. So sind Brüstungen, Decke, Bodenplatte sowie sonstige konstruktiv notwendige Teile, Balkontüren und die Isolierschicht zwingend Gemeinschaftseigentum mit der Folge, dass die Gemeinschaft zuständig ist, wenn t. B. Risse oder Frostschäden an einer Balkonbrüstung oder an der Betonbodenplatte zu beheben sind. Das gleiche gilt für eine Dachterrasse, die einer einzelnen Wohnung zugeordnet ist. Ist jedoch der lose verlegte Balkon- oder Dachterrassenbelag schadhaft (Holzdielen, Steinzeugplatten usw.), ist für die Reparatur der einzelne Wohnungseigentümer zuständig. An Außenjalousien und Rollläden besteht gemeinschaftliches Eigentum, da sie die äußere Gestaltung des Gebäudes betreffen.

Heizkörper: Befinden sie sich innerhalb der Wohnung, handelt es sich in der Regel um Sondereigentum. Dies gilt auch für Heizkörperventile, insbesondere wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Zuordnung vorsieht.

Versorgungsleitungen: Leitungen (z. B. der Zentralheizung, Klimaanlage, Wasser und Abwasser, Strom), die sich im räumlichen Bereich der Wohnung befinden, sind von den einzelnen Abzweigungen an dem Sondereigentum zugeordnet. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden können und wenn es sich um Anschlussleitungen für die jeweilige Wohnung handelt. Befinden sich die Leitungen hingegen nicht im Bereich des Sondereigentums, so stehen sie im Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie nur der Versorgung einer bestimmten Sondereigentumseinheit dienen. Gleiches gilt, wenn sie als Hauptversorgungsleitungen die Wohnung lediglich durchqueren.

Markisen: Ob diese dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, hängt davon ab, ob die Markise für die äußere Gestaltung des Gebäudes maßgebend ist. Dies ist zu bejahen, wenn eine Markisenanlage die Außenfront eines Hauses kennzeichnet.

Rauchmelder (Brandwarnmelder) gelten als Zubehör und sind damit sonderrechtsfähig. Häufig wird von Wohnungseigentümergemeinschaften in zulässiger und sinnvoller Weise entschieden, dass die Rauchwarnmelder von der Gemeinschaft installiert und gewartet werden, und zwar unabhängig davon, ob sich die Rauchwarnmelder innerhalb einer Wohnung (Sondereigentum) oder in Gemeinschaftsräumen befinden.

In Teilungserklärungen sind Bauteile manchmal dem Sondereigentum zugeordnet, obwohl es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt (z. B. Außenfenster). In einem solchen Fall geht das Gesetz vor, d. h, für die Instandsetzung eines solchen Fensters ist nicht der einzelne Wohnungseigentümer zuständig sondern die Gemeinschaft. Umgekehrt sieht es die Rechtsprechung allerdings als zulässig an, die Kostentragungspflicht dergestalt zu regeln, dass jeder Wohnungseigentümer die anteiligen Kosten für die Fenster seiner Wohnung selbst trägt.