Zugefrorene Wasserleitungen: wer haftet - Mieter oder Vermieter?

Wasserschäden im Gebäude dürften mit das Schlimmste sein, was Eigentümern/Vermietern aber auch Mietern passieren kann. Oft werden sie erst spät entdeckt, der Schaden ist häufig bereits groß. Häufige Ursache für Wasserschäden sind zugefrorene bzw. wegen Einfrierens geplatzte Wasserleitungen. Es stellt sich dann die Frage nach der Verantwortlichkeit für Reparatur und Folgekosten.

Generell ist es Pflicht des Mieters, mit der Mietsache pfleglich umzugehen. Dazu gehört auch die Pflicht, im Winter durch ausreichendes Heizen das Zufrieren von Wasserleitungen zu verhindern. Geht der Mieter beispielsweise im Winter länger in Urlaub, muss er für die Zeit seiner Abwesenheit für ausreichendes Heizen sorgen oder die Gefahr von Rohbrüchen anders beseitigen, beispielsweise durch Ablassen von Wasser aus gefährdeten Leitungen, Heizkörpern usw., Zumindest muss er aber dem Vermieter Nachricht von seiner Abwesenheit und die Möglichkeit geben, in den betreffenden Räumen zu kontrollieren. Verletzt der Mieter diese Pflichten oder eine davon und kommt es deshalb zu einem Frostschaden, haftet der Mieter auf Schadensersatz.

Die Ersatzpflicht des Mieters kann aber eingeschränkt sein, wenn der Vermieter das Gebäude versichert hat und Rohrbrüche unter den Versicherungsschutz fallen. In solchen Fällen muss der Mieter erst seine Versicherung in Anspruch nehmen. Das gilt jedenfalls in Fällen, in denen dem Mieter nur leichte Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann und der Vermieter die Kosten der Gebäudeversicherung mit den Nebenkosten auf die Mieter umlegt.

Eine Ersatzpflicht des Mieters kann auch dann ausscheiden, wenn Schadensursache nicht sachgerecht verlegte Leitungen sind, beispielsweise in der Außenwand verlegte oder schlecht isolierte Leitungen. Mit so etwas muss der Mieter von sich aus nicht rechnen und sein Verhalten auch nicht darauf einstellen. Genügt der Mieter seinen „normalen" Sorgfaltspflichten und kommt es wegen dieser besonderen Umstände zu einem Schaden, ist der Mieter von der Haftung befreit.

Rechtsanwalt Jakob Schomerus