Zur Beweislast bei arglistigem Verschweigen

Leitsatz (Formulierung des RA KUHLMANN) 

Käufer haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn Verkäufer bei einem Immobilienkauf arglistig verschwiegen haben, dass die Kellerräume als Wohnraum genutzt werden sollten, obwohl dafür keine behördliche Genehmigung vorlag. Die Beweislast liegt grundsätzlich bei den Käufern, die nachweisen müssen, dass eine Täuschung durch Unterlassen der Aufklärung erfolgte. Allerdings gilt dies nicht, wenn die Fehlvorstellung der Käufer bereits durch ein falsches Exposé und fehlerhafte Angaben des Verkäufers entstanden ist.

Zusammenfassung:Das Berufungsgericht hat die Klage der Käufer für gerechtfertigt erklärt. Es ging davon aus, dass den Klägern Ansprüche auf Schadensersatz zustehen, da die Verkäufer sie arglistig getäuscht haben, indem sie behaupteten, die Kellerräume könnten ohne Weiteres als Wohnraum genutzt werden, obwohl keine behördliche Genehmigung vorlag. Die Verkäufer hatten ein falsches Exposé erstellt und in einer E-Mail die Kellerräume als Wohnraum bezeichnet. Das Berufungsgericht ließ offen, ob auch die Behauptung, der Keller sei trocken, arglistige Täuschung darstellt.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, da das Berufungsgericht die Beweislast falsch verstanden hat. Die Kläger müssen zwar grundsätzlich sämtliche Voraussetzungen der Arglist beweisen, einschließlich der unterlassenen Aufklärung. Allerdings ändert sich dies, wenn die Käufer bereits durch vorherige falsche Angaben des Verkäufers getäuscht wurden. In diesem Fall müssen die Verkäufer beweisen, dass sie die Irrtümer rechtzeitig korrigiert haben. Das Berufungsgericht hat dies nicht berücksichtigt.

Die Frage, ob die Kellerräume trocken sind, bleibt offen. Das Berufungsgericht hat keine notwendigen Feststellungen dazu getroffen.