Mieterhöhung: Was ist zulässig und was nicht?
- 5 Minuten Lesezeit
Inhaltsverzeichnis
- Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung
- Mieterhöhung richtig mitteilen
- Vorlage: Mieterhöhungsverlangen
- Zustimmung zur Mieterhöhung
- Mieterhöhung nach Modernisierung
- Sonderkündigungsrecht: Früher raus aus dem Mietvertrag
- Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?
- Häufige Fragen und Antworten zur Mieterhöhung
Sehen auch Sie sich mit einer Mieterhöhung konfrontiert? Dann ist es unerlässlich zu wissen, worauf es dabei ankommt. Denn Vermieter können nicht ohne Weiteres die Miete erhöhen. In welchen Fällen eine Mieterhöhung möglich ist, wie hoch diese maximal ausfallen darf und welche Rechte Sie als Mieter haben, erfahren Sie von unseren Experten auf dem Gebiet Mietrecht Rechtsanwalt Julian Urban und Rechtsanwalt Sebastian Krieger.
Experten-Autoren dieses Themas
Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung
Es bedarf der Zustimmung des Mieters, auf die aber Anspruch bestehen kann. Bei preisfreiem Wohnraum kann sie turnusgemäß oder bei Modernisierungen erfolgen. Eine Wohnung ist preisfrei, wenn sie nicht oder nicht mehr preisgebunden ist, was bei staatlicher Unterstützung der Finanzierung eintritt.
Grundlage ist die zuletzt gezahlte Miete.
Die turnusmäßige Erhöhung
- ist zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
- kann 1 Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt werden,
- wird dann erstmals drei Monate später fällig und
- ist innerhalb von 3 Jahren auf 20 % begrenzt, wenn die Gemeinde keine niedrigere Grenze hat.
Die Modernisierungsmieterhöhung
- darf pro Jahr höchstens 8 % der Investitionen betragen, wobei
- sie innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als € 3,00/m² steigen darf, wenn der Preis bei über € 7,00/m² lag,
- ansonsten um nicht mehr als € 2.00/m²,
- darf keine Härte für den Mieter bedeuten, hinter der Vermieterinteressen zurücktreten müssen,
- ist unzulässig bei Staffelmiete.
- Die Modernisierung ist 3 Monate vor Arbeitsbeginn in Textform und unter
- Nennung der Arbeiten und
- der Arbeitszeiten anzukündigen, wobei
- mitzuteilen ist, wie sie sich voraussichtlich auf die Miete auswirkt und
- dass der Mieter bis zum Ablauf des nächsten Monats den Härteeinwand erheben kann.
In Ortschaften mit wenig Wohnraum wird die Miete bei Neuabschluss eines Vertrages auf 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Eine zu hohe Miete kann eine Ordnungswidrigkeit nach dem Wirtschaftsstrafgesetz sein, wenn der Vermieter einen knappen Wohnungsmarkt missbraucht und eine Miete fordert, die um über 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt bei Neuvermietung wie bei Mieterhöhungen. Ein betroffener Mieter kann überzahlte Miete der letzten 3 Jahre zurückfordern.
Bei Gewerbeflächen sind Mieterhöhungen leichter, weil der Mieter hier weniger schutzwürdig ist.
Mieterhöhung richtig mitteilen
Das Mieterhöhungsverlangen muss Textform haben, wofür etwa auch E-Mail ausreicht.
Bei turnusmäßiger Anhebung muss die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf
- Sachverständigengutachten,
- Mietspiegel,
- Auskunft aus einer Mietdatenbank, oder
- Nennung dreier Vergleichswohnungen
benannt werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die am Ort für vergleichbaren Wohnraum in den letzten 6 Jahren regelmäßig vereinbarte Miete.
Einfache Mietspiegel erstellen die Gemeinde oder Vertreter von Mietern und Vermietern. Qualifizierte Mietspiegel, deren Richtigkeit vermutet wird, erstellen Sachverständige.
Die Modernisierungsmieterhöhung muss darauf hinweisen, dass auch hiergegen Härtegründe vorgebracht werden können. Diese können persönlich sein wie hohes Alter und lange Mietdauer, aber auch wirtschaftlich wie ein Anstieg der Miete auf einen zu hohen Anteil am Einkommen.
Für die Höhe gilt
- eine Höchstgrenze in Form der ortsüblichen Vergleichsmiete, und
- eine Jahresgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren, wenn die Gemeinde keine geringere Grenze zieht.
Vorlage: Mieterhöhungsverlangen
Wenn Sie vorhaben, eine Mieterhöhung durchsetzen zu wollen - ob aufgrund von Modernisierung oder Vergleichswohnungen, haben wir jeweils ein Muster für Ihr Mieterhöhungsverlangen vorbereitet. Die Felder können Sie mit den noch fehlenden Informationen (Name, Modernisierungsmaßnahmen etc.) einfach ausfüllen und an Ihre Mieter schicken.
Vorlage für ein Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung
Vorlage für ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen
Zustimmung zur Mieterhöhung
Der Vermieter hat die Möglichkeit, vom Mieter eine Zustimmung zur Änderung der Mieter einzufordern. Nach § 558 Absatz 1 BGB kann er die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Die Vergleichsmiete kann ortsabhängig durch einen Mietspiegel und/oder Vergleichswohnungen bestimmt werden.
Zustimmung
Mieter können der Mieterhöhung entweder ausdrücklich zustimmen, indem sie auf das Schreiben ihrer Vermieter antworten oder der Erhöhung durch schlüssiges Verhalten, hier durch Zahlung der erhöhten Miete in drei aufeinanderfolgenden Monaten, zustimmen.
Die Zustimmung kann bis zum Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang des Schreibens erklärt werden. Mit Beginn des 3. Kalendermonats wird dann die erhöhte Miete fällig, § 558b Abs. 1 BGB.
Ablehnung und Zustimmungsklage
Kommt keine Einigung zustande oder stimmt der Mieter innerhalb von zwei Monaten dem Schreiben nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 vor dem Amtsgericht einklagen. Tut er das nicht, bleibt das Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung folgenlos.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Maßnahmen zur Modernisierung durchführt.
Maßnahmen zur Modernisierung werden in § 555b BGB als bauliche Veränderungen legaldefiniert. Hierzu können die Erneuerung der Fenster, der Einbau einer Wärmepumpe oder der Einbau eines neuen Fahrstuhls zählen.
Alternativ können Mieter und Vermieter auch eine Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen und der künftigen Höhe der Miete auch nach Abschluss des Mietvertrags gemäß § 555f BGB treffen.
Sonderkündigungsrecht: Früher raus aus dem Mietvertrag
Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 558 BGB
Ein Sonderkündigungsrecht besteht bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 561 BGB verweigern und bis Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Bei Kündigung würde die Mieterhöhung nicht eintreten, § 561 Abs.1 S.2 BGB. Stimmt der Mieter jedoch der Mieterhöhung zu, so schuldet er die erhöhte Miete, § 558b Abs.1 BGB
Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung nach § 559 BGB
Nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen kann der Wohnraumvermieter die Miete einseitig erhöhen, § 559 BGB.
Der Mieter kann hier das Mietverhältnis nur nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, § 555e Abs.1. BGB. Hierbei muss der Mieter in dem Monat kündigen, in dem er die Ankündigung der Modernisierung erhält. Durch die Kündigung endet das Mietverhältnis.
Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?
Unzulässig sind Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine Staffelmiete vereinbart ist, § 557a II 2 BGB.
Haben Vermieter und Mieter eine Indexmiete vereinbart, dann ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zusätzlich nicht möglich. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (zum Beispiel wegen Umstellung des Gasanschlusses).
Häufige Fragen und Antworten zur Mieterhöhung
Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung zur Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die verschiedenen Fristen für die Mieterhöhung werden im BGB geregelt. Richtwert, an welche Frist man sich halten muss, ist dabei die jeweilige Grundlage der Mieterhöhung.
- Wartefrist: Der Mietpreis darf nur alle zwölf Monate erhöht werden (vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
- Sperrfrist: Zugang des Mieterhöhungsverlangen erst frühestens ein Jahr nach letzter Mieterhöhung (vgl. § 558 Abs. 1 S. 2 BGB).
- Festschreibungsfrist: Neue Mietpreisfestsetzungen sind lediglich alle 15 Monate erlaubt (vgl. § 558 Abs. 1 BGB).
- Zustimmungsfrist: Nach Eingang des Mieterhöhungsschreiben vom Vermieter haben Mieter zwei Monate für eine Zustimmung/einen Widerspruch Zeit (vgl. § 558 BGB).
- Klagefrist: Vermieter müssen bei fehlender Zustimmung spätestens drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.
Was ist ein Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine Datenbank, in der alle Informationen zu Mietpreisen derjenigen Immobilien gesammelt werden, die eine ähnliche Ausstattung in einer bestimmten Lage (Stadtteil, Bezirk, Gemeinde) aufweisen.
Soll die ortsübliche Vergleichsmiete von frei finanzierten Wohnungen ermittelt werden, fungiert der Mietspiegel als Grundlage. Ursprünglich sollte der Mietspiegel Mieter vor überteuerten Mietpreisen und Mieterhöhungen schützen. Mittlerweile dient er ebenso Vermietern als Begründung für eine zulässige Mieterhöhung.
Ist eine einseitige Mieterhöhung zulässig?
Eine Mieterhöhung zählt zu den Änderungsverträgen für den Mietvertrag und ist daher nur mit der Zustimmung des Mieters rechtens. Es gibt jedoch unter Umständen einen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters. Dieser Anspruch muss, falls erforderlich, vor Gericht unter Berufung auf §558b BGB eingeklagt werden.
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Rechtstipps zu "Mieterhöhung" | Seite 4
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01.12.2021 Rechtsanwältin Luba Mayr„Mittlerweile ist die Frage nach der Wohnfläche im Mietrecht Gegenstand vieler gerichtlicher Auseinandersetzungen. Die richtige Wohnflächenberechnung hat u.a. Bedeutung bei Mietminderung, Mieterhöhung …“ Weiterlesen
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29.11.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Der Fall: Nach etwas mehr als zwei Jahren in denen ein Mieter seine Wohnung bewohnt hatte, bat ihn der Vermieter einer Mieterhöhung um 15% zuzustimmen. Eine solche Bitte muss begründet werden …“ Weiterlesen
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17.11.2021 Rechtsanwalt Michael Heinze LL.M.„… . Sie forderte das Immobilienunternehmen zur Abwendung des Vorkaufsrechts auf, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, die insbesondere Luxussanierungen und starke Mieterhöhungen ausschließen …“ Weiterlesen
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08.11.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… . Er berechnete die Mieterhöhung auf Grundlage einer Wohnfläche, die ungefähr um 0,5% unter der Fläche lag, die im Mietvertrag stand. Das hatte der Mieter so akzeptiert. Wieder ein paar Jahre später schrieb …“ Weiterlesen
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19.10.2021 Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht„… Lösung gibt. Man muss hier bspw. auch an die Nebenkostenumlage denken. Für eine Mieterhöhung haben Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag keine Auswirkung. Ganz gleich, ob man keine Angabe macht …“ Weiterlesen
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24.09.2021 Rechtsanwalt Michael Bauer„… ) liegt folgender Streit zugrunde: Vermieter und Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung und Nachzahlung von Betriebskosten. Nach Mietvertrag waren Zimmer sowohl im Erdgeschoß …“ Weiterlesen
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31.08.2021 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… vor zu lassen, oft sinnvoll sein kann: Da ist zum einen das Mietverhältnis. Wer wegen jeder Kleinigkeit mit seinem Vermieter zum Anwalt geht, sei es wegen einer Mieterhöhung, wegen Lärms …“ Weiterlesen
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31.08.2021 Rechtsanwalt Jörn Blank„… oder ein Sachverständiger die Wohnung begutachten soll – egal, ob es um Mängel geht, die der Mieter selbst gemeldet und beseitigt haben möchte oder etwa, weil es um eine Mieterhöhung geht. Ohne langwierige …“ Weiterlesen
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26.08.2021 Rechtsanwalt Florian Schmitt„… ich die Bauarbeiten in meiner Wohnung dulden oder kann ich diese verweigern? Muss ich die damit einhergehende Mieterhöhung zahlen? Kann ich das Mietverhältnis aufgrund der Modernisierung außerordentlich kündigen …“ Weiterlesen
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19.08.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Abweichen der Mieterhöhung von der Modernisierungsankündigung. Mieterhöhung mangels Prüfbarkeit nicht wirksam. Der Fall: Wenn ein Vermieter in sein Objekt investiert, kann dies unter Umständen dazu …“ Weiterlesen
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16.08.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Mehrere Mieterhöhungen nach mehreren Modernisierungen? Auch bei einheitlicher Ankündigung Erhöhung nach jeder Maßnahme Der Fall: Ist ein Altbau vermietet sorgen Modernisierungsmaßnahmen dafür …“ Weiterlesen
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02.08.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… Text bezog sich vielfach auf Wohnraum. Während der Vertragslaufzeit wandten die Parteien auch das Wohnungsmietrecht an. So etwa, als es um Mieterhöhungen ging. Dabei muss ja der Vermieter …“ Weiterlesen
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22.07.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… erfolgen. Schließlich kann der Mieter nicht damit rechnen, dass die im September 2018 angesetzten Baukosten, die Grundlage für die Mieterhöhung sein werden, noch realistisch sind, wenn erst fast …“ Weiterlesen
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01.06.2021 Rechtsanwalt Dr. Thorsten Krause„Die Mieterhöhung in einem Genossenschaftsverhältnis: “Der genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz und die Wohnwertmiete” Leitsätze: Der genossenschaftsrechtliche …“ Weiterlesen
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03.03.2021 Rechtsanwältin Duygu Seymen„… , wird der Vertrag mit denselben Bedingungen – eine Mieterhöhung ist hiervon ausgenommen – um ein weiteres Jahr verlängert, wenn der Mieter nicht bis zu 15 Tage vor Vertragsende den Mietvertrag kündigt …“ Weiterlesen
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03.02.2021 Rechtsanwalt Kevin Benjamin Villwock„… die 2013 eingeführte Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, verwendet. Jedes Bundesland entscheidet grundsätzlich in eigenem Ermessen über …“ Weiterlesen
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01.02.2021 Rechtsanwältin Dr. Gabriele Sonntag„Alle paar Jahre erhalten viele Mieter ein unangenehmes Schreiben ihres Vermieters. Hierin werden sie zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung aufgefordert. Das Schreiben selbst ist nicht weiter schlimm …“ Weiterlesen
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15.01.2021 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… der Mietpreisbremse achten. Dennoch gibt es trotz des neuen Mietenspiegelreformgesetz weiterhin Möglichkeiten, Mieterhöhungen, für die ein qualifizierter Mietenspiegel Angaben erhält, durch andere Mittel …“ Weiterlesen
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07.01.2021 Rechtsanwalt Michael Bauer„… der Treppenhausfenster, Wohnungstüren und der Haustür. Alle diese Kosten hatte der Vermieter anteilig als Mieterhöhung geltend gemacht. Da der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, kam es zum Rechtsstreit. Der BGH …“ Weiterlesen
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16.12.2020 Rechtsanwalt Michael Bauer„Der Bundesgerichtshof (BGH)hat am 11.12.2019 entschieden, daß eine Mieterhöhung in Ordnung geht, auch wenn der Vermieter eine unzutreffende Mietfläche zugrunde gelegt hat. Ein Vermieter verlangte …“ Weiterlesen
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09.12.2020 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird. Mieterhöhungen sind weiterhin nur möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind. Demnach besteht unter anderem die Möglichkeit einer Mieterhöhung …“ Weiterlesen
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07.12.2020 Rechtsanwalt Prof. Dr. univ. Arsène Verny M.E.S.„… erwähnten Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich von der Mieterhöhung ausgenommen. Das heißt, hierbei handelt es sich um die sogenannten nicht umlegbaren Modernisierungsmaßnahmen. Hierzu zählt beispielsweise …“ Weiterlesen
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24.11.2020 Rechtsanwalt Florian Rosing„… ihre Beitragserhöhungen begründen, und zwar in einem Maße, das für alle verständlich ist. Ähnlich wie bei Mieterhöhungen muss dem Versicherten erklärt werden, warum man die Beiträge anhebt. Nach dem Gesetz müssen …“ Weiterlesen
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06.11.2020 Rechtsanwalt Holger Hesterberg„… . Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter …“ Weiterlesen