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Ab 01.12.2016 neue Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist in Niedersachsen
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Als zwölftes Bundesland hat nun auch Niedersachsen von seinen drei Verordnungsermächtigungen Gebrauch gemacht.
Ab dem 01.12.2016 gelten die neuen Niedersächsischen Mietschutzverordnungen.
Aus § 556d Abs. 2 BGB werden die Landesgesetzgeber ermächtigt Verordnungen zu erlassen, welche bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausweisen kann. Wurde durch den Landesgesetzgeber ein solches Gebiet festgelegt, dürfen bei Neuvermietungen die Mieten nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Dies wurde nun durch die neue Verordnung zum 01.12.2016 umgesetzt und legt für 19 Kommunen in Niedersachsen ein solches Gebiet fest:
Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Langenhagen, Leer, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta, Wolfsburg, alle Inselgemeinden (Borkum, Juist, Norderney, Baltrum, Langeoog, Spiekeroog, Wangerooge)
Weiterhin sind die Landesgesetzgeber ermächtigt, eine Kappungsgrenzenverordnung nach § 558 Abs. 3 S. 3 BGB zu erlassen. Grundsätzlich dürfen Mieten um 20 % in 3 Jahren, maximal jedoch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Neben Berlin, Schleswig-Holstein und Baden-Württemberg hat nun auch Niedersachsen davon Gebrauch gemacht, die Grenze abzusenken.
Ab dem 01.12.2016 dürfen Mieten nur noch um 15 % in 3 Jahren, maximal jedoch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
Eine weitere Änderung ergibt sich für die Kündigungssperrfrist nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum einer Eigentumswohnung. Zuvor galt eine Kündigungssperre von 3 Jahre für Eigenbedarf, wenn ein Erwerber eine bewohnte Eigentumswohnung erwarb, die erst vor seinem Erwerb in Wohnungseigentum umgewandelt worden war, er insoweit der Ersterwerber nach Umwandlung war.
Diese Frist wurde nunmehr auf 5 Jahre erweitert. Erwerber von Wohneigentum sollten daher darauf achten, sich zuvor über eine Umwandlung in Wohnungseigentum zu erkundigen.
Das Land Niedersachsen möchte durch diese Regelungen einen verbesserten Mieterschutz erreichen.
Die stark ansteigenden Mieten belasten nicht nur Neumieter, die sich mit immer höheren Mieten am Wohnungsmarkt konfrontiert sehen. Auch in laufenden Mietverhältnissen werden gerade Geringverdiener immer mehr benachteiligt, wenn ihre Miete stetig ansteigt, das Einkommen jedoch nicht.
Allerdings dürften die geänderten Regelungen nur ein Anfang sein, die Wohnungsmarktsituation zu entschärfen. Grund für diese Entwicklung war und ist das zu geringe Angebot an bezahlbarem Wohnraum. In diesem Zusammenhang dürfte insoweit weiterhin Handlungsbedarf bestehen.
Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen
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