Anlagevermittler: Aufklärung über Innenprovision immer verpflichtend – Schadensersatz an Kunden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass „auch bei der Vermittlung einer Kapitalanlage in Form einer Eigentumswohnung … die Pflicht des Anlagevermittlers oder Anlageberaters zur Aufklärung über Innenprovisionen von mehr als 15 % besteht“ (Urteil vom 23.06.2016 – III ZR 308/15). Diese Pflicht bestehe „unabhängig davon, ob die Kapitalanlage mittels eines Prospekts vertrieben wird oder nicht“.

Immobilienkauf: Anleger hat Schadensersatzanspruch bei Pflichtverletzung durch Anlagevermittler

Im konkreten Fall hatte der Kläger im Jahr 1992 auf Empfehlung des für die Beklagte tätigen Vertriebsmitarbeiters eine Eigentumswohnung für rund 92.000 DM gekauft, die er entsprechend dem ihm erteilten Rat vollständig fremdfinanzierte. Der Kläger geriet mit der Rückzahlung des Darlehens in Rückstand, nachdem die Mieteinnahmen die prognostizierte Höhe nicht erreicht hatten. Die finanzierende Bank kündigte ihm 2004 den Kredit, woraufhin die Eigentumswohnung zwangsversteigert wurde, was einen Erlös von lediglich 7.000 Euro erbrachte. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15.11.2004 forderte der Kläger die Beklagte zur Anerkennung ihrer Schadensersatzpflicht wegen Pflichtverletzung bei Vermittlung der Wohnung auf:

Der Vermittler habe ihm verschwiegen, dass er eine Innenprovision von etwa 15 % des Kaufpreises erhalten habe und die Wohnung somit anstatt der bezahlten 97.000 DM nur 82.000 DM wert gewesen war. Das Gericht gab dem Kläger recht: „Nach ständiger Rechtsprechung des Senats hat ein Anlagevermittler oder ein Anlageberater den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage unaufgefordert über Vertriebsprovisionen aufzuklären, wenn diese 15 % des von den Anlegern einzubringenden Kapitals überschreiten“. Dies gelte „insbesondere auch für die Vermittlung von Kapitalanlagen in Form einer Eigentumswohnung“.

Aufklärungspflicht: Über Erhalt von Innenprovision von mehr als 15 % muss informiert werden

Die Richter führten zur Begründung aus, dass sich die Aufklärungspflichten „aus dem selbstständig zwischen dem Anlageberater bzw. Anlagevermittler und dem Anleger bestehenden Vertragsverhältnis“ ergeben. Durch dieses schuldeten Anlagevermittler bzw. Anlageberater dem Anleger „richtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände … die für dessen Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Die Werthaltigkeit des Anlageobjekts ist für den Anleger von besonderer Bedeutung, weshalb über Umstände wie Innenprovisionen von über 15 %, die Rückschlüsse auf die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage eröffnen, aufgeklärt werden muss“. Dies gelte unabhängig davon, ob die Kapitalanlage mittels eines Prospekts vertrieben wird oder nicht. Der Anlagevermittler könne sich „zur Erfüllung dieser Pflicht eines Prospekts bedienen, muss dies aber nicht. Existiert kein Prospekt, hat er die Pflicht durch eine eigenständige Aufklärung zu erfüllen“.

Fazit: Vermittler verschweigt Innenprovision – Anleger hat Anspruch auf Schadensersatz

Die Rechtsprechung bezüglich der Aufklärungspflichten von Anlagevermittlern und Anlageberatern gilt unabhängig davon, welche Kapitalanlage vermittelt wird. „Auch bei Eigentumswohnungen lassen Vertriebsprovisionen von über 15 % auf eine geringere Werthaltigkeit schließen, weshalb die Gewährung derartiger Provisionen einen für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstand darstellt, über den aufgeklärt werden muss“, so der BGH. Klärt der Anlagevermittler bzw. Anlageberater nicht über den Erhalt einer Innenprovision von mehr als 15 % auf, so liegt eine Verletzung der vertraglichen Aufklärungspflichten vor. Für den Anleger ergeben sich dadurch Schadensersatzansprüche, die er rechtskräftig geltend machen kann.