Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf–Wann eine Rückabwicklung des Haus- oder Wohnungskaufvertrag möglich ist

Der Erwerb einer Immobilie ist das Ziel vieler junger Familien – jedoch dient der Erwerb oftmals auch der Altersvorsorge und mithin der Absicherung der Zukunft. 

Oftmals gestaltet sich die Suche nach einem geeigneten und bezahlbaren Objekt kompliziert und erstreckt sich über einen Zeitraum. 

Ist nun endlich eine Immobilie gefunden, die zu dem persönlichen Anforderungsprofil passt, so erfolgt der Vertragsschluss in der Regel möglichst schnell. Nicht zuletzt, weil der Markt voll von Mitbewerbern ist. 

Nach dem Kauf und Einzug wird jedoch oftmals festgestellt, dass Käufer über bestehende Mängel durch den Verkäufer nicht aufgeklärt wurden. Auch dahingehende Angaben lassen sich dem Kaufvertrag nicht entnehmen. 

Aber auch Verkäufer stehen vor der Herausforderung, welche Merkmale der Immobilie in welcher Form angegeben werden müssen. 

Dies stellt die typische Haftungsfalle beim Immobilienerwerb dar. 

• Mängel an der Immobilie

Von einem Mangel spricht man immer dann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der Beschaffenheit abweicht, die die Immobilie eigentlich haben sollte. 

Welche Beschaffenheit die Immobilie haben sollte hängt zum einen von der individuellen Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer ab. Zum anderen darf der Käufer aber auch eine übliche, bei vergleichbaren Immobilien vorliegende, Beschaffenheit sowie die Eignung zur vertraglich vorausgesetzten Verwendung erwarten. 

Es kann zu sogenannten offenen Mängeln kommen, die bereits vor dem Kauf eindeutig zu erkennen gewesen sind. Insbesondere bei optisch auffälligen Anlagen, wie beispielweise Schimmelbildung oder Rissen in der Bausubstanz, spricht man von offenen Mängeln. 

Problematischer sind sogenannte versteckte oder auch verdeckte Mängel. Diese waren nicht ohne Weiteres vor dem Erwerb – weder für Käufer, noch gegeben falls für den Verkäufer – erkennbar. Ein klassisches Beispiel ist ein poröses Rohrsystem. 

Liegt ein solcher Mangel vor, so stehen dem Käufer grundsätzlich Gewährleistungsrechte, wie die Nachbesserung, zu. 

Diese sind jedoch – mit Ausnahme von Vorsatz und Arglist des Verkäufers – in der Regel im Kaufvertrag ausgeschlossen worden. 

• Arglistige Täuschung

Maßgeblich für die Käuferrechte ist demnach, ob der Käufer durch den Verkäufer bei dem Kaufvertragsschluss arglistig getäuscht worden ist. 

Eine arglistige Täuschung ist dann anzunehmen, wenn der Verkäufer einen Irrtum bei dem Käufer hervorruft oder auch aufrechterhält, indem er Tatsachen vorspiegelt oder unterdrückt. 

Weiß der Verkäufer beispielsweise von verdeckten Mängeln – in unserem Beispiel von porösen Rohren – und gibt er jedoch gegenüber dem Käufer an, die Rohre seien „neuwertig“ oder „einwandfrei“, so täuscht der Verkäufer den Käufer aktiv über Tatsachen. Komplizierter ist der Fall, wenn der Verkäufer lediglich schweigt bzw. gar keine Angaben macht. Denn dann stellt sich die Frage, ob der Verkäufer von sich aus, ungefragt, überhaupt Angaben machen muss. 

Fragt der Käufer explizit nach verschiedenen Umständen, so trifft den Verkäufer die Pflicht, diese Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten. 

Wenn der Käufer nun aber nicht nachfragt, so kann den Verkäufer dennoch in den Fällen eine Offenbarungspflicht treffen, wenn für ihn erkennbar ist, dass die jeweiligen Umstände für die Kaufentscheidung von maßgeblicher Bedeutung sind. 

Liegt dies vor und offenbart der Verkäufer Umstände nicht, so liegt auch in diesen Fällen eine arglistige Täuschung vor. 

• Ihre Rechte als Käufer 

Steht nunmehr fest, dass der Verkäufer den Käufer arglistig über Mängel an der Immobilie getäuscht hat, so kann der Käufer die Anfechtung des Kaufvertrags gem. § 123 BGB erklären und/oder vom Kaufvertrag zurücktreten. In beiden Fällen führt dies zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. 

Da dies jedoch in der Regel nicht dem vorrangigen Interesse des Käufers entspricht, bietet das Gesetz auch die Möglichkeit, Schadensersatz vom Verkäufer zu fordern. 

Dabei behält der Käufer die Immobilie und kann den aus den arglistig verschwiegenen Mängeln resultierenden Schaden vom Verkäufer ersetzt verlangen. 

Zu beachten sind jedoch verschiedene Fristen:

Eine Anfechtung ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Jahres, in dem der Kaufvertrag geschlossen worden ist und der Käufer Kenntnis von den zur Anfechtung berechtigenden Umständen erlangt hat, zu erklären. 

Rechte auf Schadensersatz verjähren in der Regel innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe des Grundstücks. 

Im Falle einer arglistigen Täuschung kann diese Frist jedoch auch später beginnen, nämlich erst mit Kenntnis des konkreten Mangels. 

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• Pflichten und Schutz des Verkäufers 

Aus dem vorangegangenen ergibt sich, dass den Verkäufer bei dem Verkauf einer Immobilie vielseitige Pflichten treffen, deren Umfang vom jeweiligen Einzelfall abhängt. 

Um eine Haftung zu vermeiden, empfiehlt es sich, relevante Umstände im Vorfeld abzuklären und eine entsprechende Vertragsgestaltung des Kaufvertrags vorzunehmen. 

Sollten Sie Mängel nach dem Immobilienerwerb festgestellt haben oder von Käufer mit Mängel konfrontiert werden sprechen Sie uns gerne an und nutzen unseren kostenlosen telefonischen Erstkontakt.