Immobilienverkauf: Käufer zahlt nicht – was tun?

Gerät der Käufer Ihrer Immobilie mit der Kaufpreiszahlung in Verzug, stellt sich für Sie als Verkäufer die Frage nach denkbaren Handlungsoptionen. Entscheidend für das weitere Vorgehen und die sich daraus ergebenden Möglichkeiten ist zunächst die Frage, ob Sie trotz des eingetretenen Zahlungsverzugs an dem Immobilienkaufvertrag festhalten möchten oder nicht. 

Option 1: Festhalten am Vertrag – Durchsetzung des Zahlungsanspruchs

Wollen Sie am bestehenden Kaufvertrag festhalten, richtet sich das weitere Vorgehen zunächst darauf, den ausstehenden Kaufpreis zu erhalten. 

Bevor Sie rechtliche Schritte gegen den Käufer einleiten, sollte unbedingt geprüft werden, ob dieser sich mit der Kaufpreiszahlung tatsächlich im Verzug befindet. Dies setzt voraus, dass der vereinbarte Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht gezahlt wurde. Immobilienkaufverträge sehen in der Regel vor, dass der Kaufpreis erst zu zahlen ist, nachdem der Notar das Vorliegen der folgenden Voraussetzungen bestätigt und den Käufer zur Zahlung binnen der vertraglich vereinbarten Frist aufgefordert hat:

• Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Vorliegen der erforderlichen Unterlagen zur Lastenfreistellung
• Nichtausübung/Nichtbestehen gesetzlicher Vorkaufsrechte
• Vorliegen erforderlicher behördlicher Genehmigungen 

Abhängig der individuellen Ausgestaltung können Immobilienkaufverträge darüber hinaus weitere Vereinbarungen zur Fälligkeit enthalten, deren Vorliegen gegebenenfalls durch die Vertragsparteien selbst überwacht werden muss. 

Besteht Gewissheit über die Fälligkeit des Kaufpreises, können Sie Ihre Forderung gegenüber dem Käufer geltend machen. Einer vorherigen Mahnung bedarf es nach dem Willen des Gesetzgebers nicht, da der Leistungszeitpunkt nach dem Kalender bestimmt war (§286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 

Enthält der notarielle Kaufvertrag im Hinblick auf den Kaufpreis eine sogenannte Vollstreckungsunterwerfungsklausel, können Sie auf Basis einer vollstreckbaren Ausfertigung der Vertragsurkunde Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den säumigen Käufer einleiten, ohne diesen zuvor auf Zahlung des Kaufpreises verklagen zu müssen. Wurde in den Kaufvertrag keine Vollstreckungsunterwerfungsklausel aufgenommen, muss die Kaufpreisforderung zunächst im Wege eines Mahn- oder Klagverfahrens geltend gemacht werden. 

Verzugszinsen und weitergehende Ansprüche

Neben Ihrem Anspruch auf Kaufpreiszahlung stehen Ihnen als Verkäufer gegen den Erwerber ab Verzugseintritt außerdem Verzugszinsen zu (§ 288 Abs. 1 BGB). Haben Sie aufgrund der Säumnis des Käufers einen weitergehenden Schaden erlitten, kann auch dieser geltend gemacht werden.

Option 2: Rücktritt vom Kaufvertrag

Möchten Sie sich vom Kaufvertrag lösen, steht Ihnen bei Zahlungsverzug des Käufers gem. § 323 BGB ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu, sofern Sie dem Käufer zuvor eine Angemessene Frist zur Entrichtung des Kaufpreises gesetzt haben. Diese Nachfrist soll dem Erwerber die Gelegenheit geben, seiner vertraglichen Verpflichtung doch noch nachzukommen. In bestimmten Fällen sieht das Gesetz vom Erfordernis einer Nachfrist ab – etwa dann, wenn diese sinnlos wäre, weil der Käufer die Leistung bereits ernsthaft und endgültig verweigert hat. 

Ist die von Ihnen ausgesprochene Frist fruchtlos verstrichen oder war eine Fristsetzung ausnahmsweise entbehrlich, können Sie durch einfache Erklärung gegenüber dem Käufer vom Vertrag zurücktreten. Einer besonderen Form bedarf es hierfür nicht. Aus Gründen der Beweisbarkeit empfiehlt es sich allerdings, die Erklärung in Schrift- oder Textform abzufassen und es nicht bei einer mündlichen Mitteilung zu belassen. Als sogenannte empfangsbedürftige Willenserklärung wird der Rücktritt mit Zugang beim Käufer wirksam. Wichtig: Sind auf Verkäufer und/oder auf Käuferseite mehrere Vertragspartner beteiligt, muss der Rücktritt im Zweifel von bzw. gegenüber allen Beteiligten erklärt werden (§ 351 BGB).

Sind Sie wirksam vom Immobilienkaufvertrag zurückgetreten, wandelt sich Ihr ursprüngliches Vertragsverhältnis in ein sogenanntes Rückgewährschuldverhältnis um. Die bisherigen primären Leistungspflichten sind erloschen. Für Sie bedeutet das insbesondere, dass Sie nun nicht mehr verpflichtet sind, dem Käufer die Immobilie zu Übergeben und ihm das Eigentum an dieser zu verschaffen. Auf der anderen Seite ist der Käufer durch Ihren Rücktritt von seiner Pflicht zur Kaufpreiszahlung frei geworden. Eine etwaige vom Käufer bereits geleistete Teilzahlung ist diesem zu erstatten. 

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag: Ihre Ansprüche als Verkäufer

Nach Ihrem Rücktritt vom Kaufvertrag wird Ihnen als Verkäufer zunächst daran gelegen sein, nicht auf den angefallenen Kosten sitzen zu bleiben. Insofern steht Ihnen gegenüber dem Käufer ein Schadensersatzanspruch zu. Zu den ersatzfähigen Schadenspositionen zählen zum einen Aufwendungen, die Sie in Vorbereitung des Verkaufs letztlich vergeblich getätigt haben, etwa Grundbuchgebühren für eine Auflassungsvormerkung, Notarkosten sowie eine möglicherweise mit Vertragsschluss angefallene Maklerprovision. Zum anderen entstehen im Rahmen der Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags regelmäßig weitere Kosten, beispielsweise für die Löschung der Auflassungsvormerkung sowie für die Tätigkeit eines beauftragten Notars oder Rechtsanwalts. Auch diese sind vom Käufer zu tragen. Lässt sich beim Verkauf Ihrer Immobilie später ein geringerer Preis erzielen als im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart war, können Sie den Käufer gegebenenfalls auch wegen des Mindererlöses auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. 

Problemen vorbeugen

Wie bei jedem Geschäft lässt sich auch beim Immobilienverkauf das Risiko eines Zahlungsausfalls nicht vollständig ausschließen. Allerdings können Sie es deutlich reduzieren, wenn Sie sich bereits im Vorfeld des Vertragsabschlusses ein Bild über die Zahlungsfähigkeit Ihres möglichen Vertragspartners verschaffen. Hierzu gibt es unter anderem folgende Möglichkeiten:

• Bitten Sie den Kaufinteressenten um Vorlage einer Selbstauskunft (Schufa, Bürgel, Creditreform etc.). Dieses Anliegen ist mit Blick auf die wirtschaftliche Bedeutung des angestrebten Vertragsschlusses nur legitim. Weigert sich der Kaufinteressent, eine Bonitätsauskunft beizubringen, sollten Sie hellhörig werden. 

• Gegebenenfalls zeigt sich der Kaufinteressent bereit, Ihnen durch Einsichtnahme in seine Kontoauszüge einen Überblick über seine Vermögensverhältnisse zu verschaffen.

• Regelmäßig wird ein Erwerber die Kosten für den Immobilienkauf nicht vollständig aus eigenen Mitteln aufbringen, sondern hierfür einen Kredit aufnehmen. Bitten Sie den Kaufinteressenten daher um Vorlage einer Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank.

Haben Sie einen passenden Käufer für Ihre Immobilie gefunden, achten Sie bei der Gestaltung des notariellen Kaufvertrags darauf, dass Sie Ihre Kaufpreiszahlung bei Bedarf auf möglichst unkomplizierte Art und Weise durchsetzen können. Zu empfehlen ist insbesondere die Vereinbarung einer sogenannten Vollstreckungsunterwerfungsklausel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Diese ermöglicht es Ihnen, bei Zahlungsverzug sofort die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Käufers zu betreiben, ohne Ihre Ansprüche zuvor gerichtlich geltend machen zu müssen.

Haben Sie vor, eine Immobilie zu verkaufen oder haben sich nach Abschluss des notariellen Immobilienkaufvertrags Probleme ergeben? Die Rechtsanwaltskanzlei Meyer berät Sie gerne und unterstützt Sie bundesweit bei der Geltendmachung Ihrer Rechte.

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