Bauplanung? Risikoverminderung durch anwaltliche Hilfe beim (privaten) Bauprojekt!

Ein Rechtsanwalt wird bei privaten Bauprojekten meist erst hinzugezogen, wenn bereits Probleme entstanden sind. Wenn im Vorfeld jedoch rechtliche Hilfe in Anspruch genommen wird, kann viel Ärger vermieden werden.

Bauprojekte bedeuten für den “kleinen Bauherren” viel Geld, viel Arbeit, viele Nerven, viel Geduld und viele Risiken. Werden nur kleine Fehlentscheidungen getroffen, können diese zu großen und teuren Konsequenzen führen. Das Wetter und z.B Lieferengpässe können die Kosten steigern, lange Genehmigungsverfahren zur Weißglut treiben. Außerdem sind verschachtelte Haftungsfragen durch viele am Bau Beteiligte zu beachten.

Störungen im öffentlich-rechtlichen Bereich

Der Bauherr hat im öffentlich-rechtlichen Bereich des Bauvorhabens mit vielen Anforderungen der Baubehörde zu kämpfen. Typische Fragen sind, ob eine Baugenehmigung benötigt oder ob es sich um genehmigungsfreies Bauvorhaben handelt. Wichtig ist ebenfalls, ob es  überhaupt einen Bebauungsplan gibt - Bereits hier können schon Fehler geschehen, wenn keine gute und kompetente Beratung im Vorfeld geschehen ist.

Ferner darf das Bauvorhaben nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehen und es dürfen keine Nachbarrechte verletzt werden. Ferner müssen Umwelt- und Denkmalschutzvorschriften beachtet werden sowie Fristen eingehalten werden. 

Bei Nichteinhaltung können die Verweigerung der Baugenehmigung, die Stilllegung oder eine Abrissverfügung / Nutzungsuntersagung die Konsequenz sein.

Auch unterbesetzte Ämter können durch Verzögerungen bei der Antragsbearbeitung den Bauzeitplan empfindlich stören. 

Risiken und Probleme mit der Finanzierung

Normalerweise werden Bauverträge erst abgeschlossen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Das Problem ist hier meist der Faktor „rechtzeitig“: Auszahlung der Bauraten, Beantragung von KfW-Krediten, Ablösung alter Kredite, Einschätzung von Eigenmitteln usw. Zu bedenken ist stets auch eine ungeplante Kostenerhöhung (Stichwort: Elbphilharmonie).

Daher sollte in jedem Fall rechtzeitig geklärt werden, was zu tun ist, wenn das Darlehen innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit nicht rechtzeitig abgerufen werden sollte. Viele Bauherren nehmen dann häufig einen Aufschlag auf den Darlehenszins in Kauf, um zu verhindern, dass Bereitstellungszinsen anfallen. Dabei sollte hier beachtet werden, dass unter Umständen die Bereitstellungszinsen günstiger ausfallen können als ein etwaiger Aufschlag.

Zudem gilt zu beachten, dass es große Unterschiede machen kann, ob ihr Bauvorhaben auf einmal finanziert wird (also der Grundstückserwerb und das darauffolgende Bauprojekt) oder ob Sie zuerst nur das Baugrundstück und danach den eigentlichen Bau finanzieren lassen. Die meisten Banken lassen sich zur Absicherung des Darlehens eine Grundschuld am Grundstück bestellen. Bei einer anderen Bank zusätzlich ein weiteres Darlehen zur Finanzierung des eigentlichen Baus zu bekommen ist dann oft nicht möglich, da jede Bank die Finanzierung mit einer erstrangigen Grundschuld besichern möchte. Daher bieten die Banken bei einer Komplettfinanzierung einwandfreie Konditionen, aber eine lange Zinsbindung für das Darlehen.

Auch hier ist eine kompetente Beratung unerlässlich.

Gestaltung von Bauverträgen

Bauverträge sind komplexe Bestimmungen zu einer großen Zahl von Einzelfragen, die auf vielen Ebenen Probleme bringen können. Entscheidend ist daher, rechtzeitig klare Inhalte, Zeitpläne, Haftung und Kommunikation zugunsten des Bauherren festzulegen. Ein baurechtlich versierter Anwalt, der Erfahrung mit solchen Problemen hat, vermag diese vertraglich gut zu antizipieren.

In einem weiteren Artikel gehen wir genauer auf die Vertragsinhalte ein, auf die Sie bei Bauverträgen achten sollten:

Vorsicht Falle! 5 gängige Fehler beim Haus bauen und planen |  Ratgeber & Recht

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Bauverträge sind privatrechtlich ausgestaltete Verträge, was bedeutet, dass die Vereinbarungen der Parteien maßgeblich sind. Die Vertragspartner können sich auf Klauseln z.B. über Höhere Gewalt bzw. unabwendbare Ereignisse einigen, mit der Folge, dass sich die Rechtsfolgen nach dieser Vereinbarung bemessen. Ansonsten können die Parteien die Geltung der VOB/B wirksam vereinbaren oder einen BGB-Bauvertrag gemäß der §§ 650i ff. BGB bzw. einen Architekten- und Ingenieurvertrag nach den §§ 650p ff. BGB abschließen.

Wurde ein VOB-Vertrag geschlossen, muss im ersten Schritt festgestellt werden, ob eine Behinderung der Arbeiten vorliegt und im zweiten Schritt, auf wen diese Behinderung zurückzuführen ist. Auf diesem Wege können Ansprüche geltend gemacht werden.

Handelt es sich um einen BGB-Bauvertrag, ist zu beachten, dass der Schuldner gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Zu vertreten hat der Auftragnehmer, wenn nichts anderes vertraglich bestimmt ist, Vorsatz und Fahrlässigkeit gemäß § 276 Abs. 1 S. 1 BGB.

Ähnlich verhält es sich bei Architekten- und Ingenieurverträge, die explizit in den §§ 650p ff. BGB geregelt sind. Diese richten sich ebenfalls nach den Regeln des BGB. Hier gilt es jedoch einige komplexe Einzelheiten bei der Planung durch Planer und Fachplaner zu beachten, wie z.B. einen geeigneten Planungstermin und einen Bauzeitplan zu entwerfen. Wegen des Mehraufwands kommen vor allem Ansprüche auf Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB in Betracht.

Risiken bei der Zeitplanung - ein Anwalt kann helfen

Bei Bauprojekten ist das wichtigste die Zeitplanung. Es ist essenziell einen Zeitplan aufzustellen, der die Bauplanung, den eigentlichen Bau selbst und die Finanzierung miteinbezieht.

Viel zu oft benötigen Ingenieure, Architekten oder die Bauherren selbst zu viel Zeit, um Einzelheiten zu klären. Die Folge: der Bau verzögert sich. Die Bauunternehmer haben eventuell schon Maschinen und Material besorgt, das nun nicht angeliefert oder verbaut werden kann. Die Arbeitskräfte sind möglicherweise strickt an den geplanten Zeitplan gebunden und bei Verzögerungen nicht mehr abrufbar. Diese Verzögerungsschäden müssen bei der Planung vermieden werden. 

In Pandemiezeiten oder des Kriegszeiten (Ukraine) dürfen Transportverzögerungen und eventuelle Schäden nicht unberücksichtigt bleiben, denn Lieferengpässe gibt es momentan in nahezu allen Lebensbereichen.

Ein Rechtsanwalt kann hier durchaus bei der Zeitplanung helfen. Rechtsanwälte verfügen über ein gewisses Arsenal an Übeln, mit denen sie zur Rechtzeitigkeit anspornen können: Auskunfts- und Untätigkeitsklagen, strafbewehrte Unterlassungserklärungen, Anrufe oder Schadensersatzforderungen. Auch das kann helfen, Folgekosten zu vermeiden. Weiterhin kann ein Anwalt bei Schlichtungen, statt langwieriger Prozesse unterstützen.

Möchten Sie ein Bauprojekt starten oder sind schon dabei und benötigen Hilfe?

Es ist in keiner Phase des Bauprojektes zu spät, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Planen Sie ein Bauvorhaben oder haben bereits begonnen, so steht Ihnen die Rechtsanwaltskanzlei Hermann Kaufmann mit jahrelanger Erfahrung und Schwerpunktsetzung im Baurecht mit ihrer Expertise zur Verfügung. Rufen Sie uns in unserer Kanzlei unter der 04202/638370 an oder schreiben Sie uns eine Nachricht.

Wir kümmern uns um Ihr Anliegen.

Quellen

https://anwaltverein.de/de/mitgliedschaft/arbeitsgemeinschaften/bau-und-immobilienrecht

https://arge-baurecht.com/baurecht-leistungen/schlichtung

Gesetze: https://dejure.org/gesetze/VOB-B & https://dejure.org/gesetze/BGB/650p.html